22 августа
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Вероятность снижения цен на жилье существует, но в нее никто не верит

Версия для печати

Вероятность снижения цен на жилье существует, но в нее никто не верит. Так можно охарактеризовать ситуацию на рынке жилой недвижимости в преддверии 2008 года. Это связано с тем, что в грядущем году на рынок могут повлиять ряд факторов, которые отсутствовали или были выражены в значительно меньшей степени в году минувшем.

Оптимизм некоторым покупателям может внушить, во-первых, намерение властей ужесточить контроль за крупными (более 600 тысяч рублей) операциями с денежными средствами и в первую очередь при осуществлении расчетов в наличной форме. Соответствующий законопроект уже принят в первом чтении депутатами Госдумы еще четвертого созыва.

Несмотря на название законопроекта: «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступных путем, и финансированию терроризма», он позволит контролирующим органам следить за крупными покупками граждан. Не исключено, что это остановит многих покупателей от совершения некоторых сделок, по-крайней мере, с инвестиционными целями. В первую очередь это касается средних и крупных чиновников, чьи доходы порой разительно отличаются от официальных зарплат. Вымывание этого весьма многочисленного класса с рынка столичной недвижимости может привести к падению спроса, и, как следствие, к снижению цен.

Во-вторых, чуть менее существенным, но также значимым фактором, который может сработать на коррекцию цен вниз, будет уменьшение объемов ипотечного кредитования. Повышение процентной ставки и ужесточение требований банков к заемщикам, которые станут вынужденными мерами в ответ на дефицит ликвидности, вызванный в свою очередь проблемами на мировом финансовом рынке, также приведут к снижению покупательской активности.

Третий фактор, который можно назвать - это намерения властей ввести налог на недвижимость, который приведет к повышению налоговой нагрузки на владельцев дорогих квартир, а, возможно, и квартир чуть выше среднего уровня. Хотя конечно, влияние этого фактора на ценообразование на сегодняшний день, да и в ближайшем будущем, мизерное, если вообще присутствует. Его мы называем, лишь вкупе с первыми двумя.

Однако, специалисты рынка столичной недвижимости, которые были опрошены порталом «Квадрум. Недвижимость России», в возможность снижения цен, как на московском рынке, так и на рынках других городов не верят. Отметим, что это наиболее распространенное мнение среди участников рынка недвижимости. Мы же в свою очередь, не можем утверждать, что коррекция цен вниз неизбежна. Существует лишь ее вероятность, и она далеко не стопроцентная.

 


2007 год стал периодом самых неоднозначных тенденций на рынке. Это год, к концу которого, фактически, так и не сформировался устойчивый тренд, который бы в полной мере отразил состояние рынка. Основное изменение на рынке недвижимости - это его стабилизация, начавшаяся в октябре и сейчас почти полностью реализовавшаяся. Не стагнация, а именно стабилизация, в хорошем смысле этого слова.

Спрос по-прежнему во многом остается отложенным, хотя не отметить его реализацию тоже нельзя. Общий объем предложения квартир в Москве продолжает сокращаться, по соотношению с началом декабря он снизился на 5,%. Наблюдается достаточно резкий процесс вымывания жилья эконом-класса, в первую очередь, продается жилье в сравнительно недорогих округах и в домах низкого качества. Хотя снижение предложения произошло во всех без исключение административных округах Москвы, но больше всего этот процесс заметен в Зеленограде и СЗАО. Значительнее всего активизировался спрос на панельные «хрущевки», снижение предложения в этом виде домостроений, по сравнению с началом декабря, достигло 4%. Стоит отметить, что по-прежнему есть разница между каталожной и реальной ценой продажи, но сейчас демпинг составляет не более 3 процентов. Для сравнения, в октябре средний размер «скидки» был в среднем 6%. Продавцы торгуются менее охотно, причем все чаще продавцы, ранее заявлявшие, что торг уместен, просят убрать этот пункт из объявления.

Резких скачков цен на жилье вряд ли стоит ожидать в обозримом будущем, поскольку в стране сохраняется политическая и экономическая стабильность, да и средний уровень цен на московское жилье почти достиг европейского уровня. Но некоторые предпосылки для роста цен на жилье в Москве все же сохраняются. Среди них: инфляция, рост мировых цен на нефть как стратегически важного для нас экспортного продукта, а также концентрация основной политической и экономической активности России в Москве. Москва остается и будет, по всей видимости, оставаться очень привлекательным городом для жителей регионов. Таким образом, московский рынок недвижимости подпитывается «нефтяными» и «региональными» денежными потоками.

Мы допускаем возможность умеренного роста цен в будущем году - на 5-10% от текущего уровня цен, или до 5 500 - 6 000 $/кв.м в среднем по Москве. Если перейти на долларовое исчисление, то наиболее активно в 2007 году подросло в цене элитное жилье - с начала года рост составил 15%, сегодня цена квадратного метра в элитных домах столицы составляет в среднем 15 000 $/кв.м.

Почти не отстают от элитных домов темпы роста цен на Московские и Подмосковные новостройки в среднем с начала года они подорожали на 12%. Средние цены на первичном рынке Москвы: эконом класс - 3 500 - 4 000 $/кв.м. стандарт и бизнес-класс - 6 000 $/кв.м.

Несомненно, значительно жилье дешеветь в Москве не будет. Но не потому, что растет платежеспособный спрос. А потому, что инфляция обгоняет прогнозируемые темпы, растут доходы и растут цены на все. Было бы странно, если бы жилье при этом дешевело. Замечу, что рост цен на недвижимость - порядка 3-4 % с начала осени сопоставим с темпами инфляции.

Небезынтересны для инвестора растущие, но еще не приблизившиеся к своему пределу рынки в таких городах, как Нижний Новгород, Липецк, Красноярск, Иркутск. Обвала рынка не стоит ожидать и в тех городах, где рынок достиг своего предела и стагнирует. Скорее всего, рынки в резко подорожавших за последние полтора-два года региональных центрах ждет такая же стабилизация и плавная коррекция, как и в Москве.

Алла Аксёнова
Ведущий эксперт
Агентства недвижимости DOKI


Объективная конъюнктура рынка недвижимости сегодня не предвещает глобальных изменений в наступившем году, тем не менее, многие тенденции 2007-го продолжат свое развитие и трансформацию.

По нашим прогнозам, к весне тенденция «отложенного спроса», сформировавшаяся на волне прошлогодних слухов о возможном «обвале» цен, окончательно сойдет на нет, что активизирует спрос и на новостройки, и на вторичное жилье. Но, несмотря на то, что спрос будет гораздо устойчивее, чем в 2007, его пока все же недостаточно для стимулирования роста цен.

Стоимость новостроек в течение 2008 г будет расти с незначительным опережением темпа инфляции, примерно на 10-12% в год, а вторичной недвижимости на 8-10%. При этом и в том, и в другом сегменте ожидается стабильный объем предложения, который обеспечит покупателям квартир хороший выбор. Вторичный рынок в ближайшем будущем, как и сегодня, будут подпитывать выставляемые на продажу инвестиционные квартиры 2005-2006 гг. Напомню, что в 2007-ом с рынка городской недвижимости ушла основная масса инвесторов-дилетантов, которые с окончанием галопирующего роста цен потеряли возможность зарабатывать деньги «на пустом месте». Учитывая прогнозируемый аналитической службой МИАН-агентство недвижимости прирост цен, в 2008-ом инвестиционные вложения по-прежнему будут прерогативой профессионалов, которые хорошо знают, на объектах каких категорий и от каких застройщиков они могут заработать.

Алексей Кудрявцев
Руководитель аналитической службы
МИАН-агентство недвижимости


Наиболее важной в перспективе тенденцией на рынке недвижимости в 2007 году стало повышение уровня сервиса и качества самих проектов. Рынок окончательно встал на цивилизованный путь развития, а отношения между игроками стали более прозрачными и понятными потребителю. Это долгосрочная тенденция, влияние которой мы ощутим и в 2008 году.

Наибольший рост цен на жилую первичную недвижимость в 2007 году был отмечен в ближнем Подмосковье. В 2008 году спрос по-прежнему будет превышать предложение, в том числе, это будет связано и с недостаточным количеством новых проектов, выводимых на рынок. Рост стоимости квадратного метра в ближнем Подмосковье в 2008 году составит в среднем на 15-20%, при этом пиковые показатели роста сместятся в среднее и дальнее Подмосковье. Это обусловлено, прежде всего, тем, что цены на недвижимость пока еще не соответствуют достаточно высокому уровню развития этих территорий.

Алексей Смоленцев
Генеральный директор
Группы компаний «Домостроитель»


Один из главных итогов года - практически состоявшийся переход на рубли. Дело здесь не только в новом законе, запрещающем использование долларов, сколько в созревшем потребителе. Доллар упал настолько, что получать эти деньги за свои квартиры продавцы больше не хотят. И даже тот факт, что к концу года американская валюта немного подросла, прибавив примерно 50 копеек, ситуацию не изменил.

Еще тенденция - рынок в конце года заметно оживился. Количество сделок в ноябре-декабре увеличилось по сравнению с сентябрем минимум вдвое, средние сроки экспозиции квартир сократились с полутора-двух месяцев до двух недель. Но следует обратить внимание, что подавляющее большинство предложений - альтернативные, т.е. люди хотят получить не деньги, а другую площадь. Говорит это о том, что все ждут повышения цен.

Дмитрий Рощин
Руководитель департамента инвестиций и оценки
Корпорации «Рескор»


Главным итогом года можно назвать достаточную стабильность. Ничего не обрушилось, все текло своим чередом. При этом чуть было не начался ипотечный кризис - но не начался … Так что наш рынок продемонстрировал достаточный запас прочности.

В Москве в будущем году рост цен будет не менее 15% - если, конечно, политическая и экономическая ситуация останутся стабильными и не произойдет никаких «сюрпризов». Причем наибольший рост придется как раз на сегмент эконом-класса - потому что все дешевое жилье уходит в Подмосковье. В Москве его больше практически не строят - соответственно, это будет товар повышенного спроса, дефицитный.

Максим Токарев
Директор департамента «На Чеховской»
Компании «Новый город»


Рынок жилой недвижимости в 2007 году вел себя спокойно. Количество московских новостроек, выставленных на продажу в зависимости от месяца, практически не менялось, и составляло порядка 310-350 домов, причем в структуре предложения преобладали монолитные и монолитно-кирпичные дома. Несмотря на перетекание платежеспособного спроса в сторону Подмосковной недвижимости, средняя стоимость столичных новостроек по итогам года осталась практически неизменной. Но нельзя отрицать, что в 2007 году произошла явная ценовая коррекция жилой недвижимости. Квартиры в домах с высокими потребительскими характеристиками, удобными планировками и удачно расположенные росли в стоимости, несмотря на стагнацию рынка.

Рынок вторичной жилой недвижимости на протяжении 2007 года был рынком покупателя. Значительно увеличившийся объем предложений за счет инвестиционных квартир, выставленных на продажу с целью зафиксировать прибыль, привел к преобладанию предложения над спросом, а, следовательно, и к увеличению срока экспозиции жилья. Продавцы вынуждены были идти на уступки и торг. Большой объем предложений и практически стабильные цены, а также политика банков, создали идеальные условия для развития ипотеки.

В 2007 г. стоимость подмосковных новостроек изменилась незначительно. Панель в цене не изменилась, а более качественные монолитные и кирпичные дома немного подорожали в пределах 8-10%. Большинство покупателей подмосковной недвижимости - москвичи, которые стремятся приобрести квартиру по более низкой, чем в Москве стоимости в более качественном доме и обладающую более высокими потребительскими характеристиками. Это дома с охраняемой огороженной территорией, подземным паркингом.

В первой половине 2008 года не стоит ожидать значительного роста стоимости жилья, несмотря на стабильный спрос. Наиболее вероятен прирост на уровне инфляции, или немного превышающий ее.

Куренков Сергей
Руководитель департамента Инвестиционного Консалтинга
Компании «Домострой»

 

http://kvadroom.ru



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (16)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty