22 августа
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Инвесторы раскрыли кошельки

Версия для печати

 Что сегодня привлекает инвесторов в России? Куда идут инвестиции? Какие проекты наиболее прибыльны?

Что сегодня привлекает инвесторов в России? Куда идут инвестиции? Какие проекты наиболее прибыльны? Об этом в частности шел разговор на конференции, организованной газетой «Ведомости» в рамках II Московского Форума лидеров рынка недвижимости MREF.

Сначала несколько цифр. По статистике Центробанка, приток иностранного капитала в Россию за первые 8 месяцев 2007 года составил 59 млрд. долл. США. Ожидается, что до конца года этот показатель вырастет до 70 млрд. долл. Прямые иностранные инвестиции за первую половину 2007 года составили 27 млрд. долл., что на 10 млрд. больше, чем за первую половину 2006 года. В первую очередь такой рост вложений в Россию связан с продажей активов «Юкоса» и бумом IPO (первичным размещением акций «ВТБ» и ряда других компаний). Но и на долю коммерческой недвижимости пришлось немало - в этом году, по данным «Jones Lang LaSalle», вложения в коммерческую недвижимость составят 4-5 млрд. долл. (в 2006 году - 4,2 млрд. долл., что в 10 раз больше, чем в 2005 г.)

Иностранные компании по-прежнему спешат к нам со своими деньгами. В этом году на наш рынок пришли несколько крупных игроков.UFG Asset Management объявила о создании российского фонда недвижимости, специализирующегося на приобретении земельных участков. Kапитал фонда - 200 млн. долл. Austrian Investkredit Bank и EBRD создали фонд EZ объемом 300 млн. евро для осуществления инвестиций в недвижимость в России, Украине и Юго-Восточной Европе. Aberdeen Property Fund Russia планирует вложить 1,5 млрд. евро в российскую недвижимость. В 2006 году AIG Global Real Estate Investment приобрела у Hines Company один из наиболее успешных проектов в Москве - строящийся элитный жилой комплекс «Покровские холмы». А Meint Europenian Land купила торговые центры «Mall Gallery» и два строящихся центра. Сделка оценивается в 400 млн. евро.

Александр Шарапов, президент Becar Realty Group, считает, что проекты с доходностью 8-9% сегодня мало кого интересуют. Стратегических иностранных инвесторов сегодня интересуют проекты в сфере недвижимости, в которых заложена прибыль не менее 35%. Высокие риски их не пугают. Такие компании готовы сами и строить, и эксплуатировать построенные объекты.

В последнее время вырос интерес инвесторов к регионам. Это объясняется тем, что в Москве практически не осталось участков для строительства, да и стоимость земли в столице зашкаливает: гектар земли в центре стоит 54 млн. долл., а в спальных районах - более 20 млн. Рынок региональных городов отстает от Москвы на 7-10 лет, поэтому там пока есть возможность найти привлекательные для строительства и приемлемые по цене участки земли.

 

 

Проекты с доходностью 8-9% сегодня в России мало кого интересуют.

Несмотря на то, что федеральное законодательство, регламентирующее работу на рынке недвижимости, едино для всех (гражданский, земельный, градостроительный и налоговый кодексы, закон об участии в долевом строительстве) в каждой области или крае есть свои особенности, уточняет Глен С. Колини, партнер юридической компании Sаlan. Некоторые регионы борются друг с другом за стратегических инвесторов, предоставляя последним налоговые и иные льготы, чтобы им было выгодно размещать производство, строить именно в этом регионе. Однако есть и такие места, где за все годы не было проведено ни одного аукциона по продаже земельных участков (Волгоградская, Курганская, Омская, Рязанская области). Кроме того, в тех областях, где аукционы все-таки проводилось, проверкой прокуратуры РФ выявлено огромное количество нарушений: сведения об аукционах не публиковались в местной печати, протоколы согласований оформлены неправильно. В некоторых областях (Астраханской, Владимирской, Московской, Новгородской) выявлены факты продажи земельных участков без аукциона. А в ряде регионов (Ненецкий АО, Бурятия, Марий Эл, Тыва, Хакасия) прокуратуре пришлось вмешаться с целью отмены незаконных актов в сфере землепользования. Все это, конечно, тормозит приход потенциальных инвесторов и заставляет их искать другие места для вложения денег.

Согласно рейтингу инвестиционной привлекательности за 2005-2006 годы, составленному агентством «Expert RA», наиболее привлекателен для инвесторов Санкт-Петербург, Белгородская область и республика Башкортостан. Московская область занимает почетное четвертое место, а Краснодарский край - только десятое. По логике, ситуация с Краснодарским краем должна была бы в корне измениться, после того как Сочи было выбрано столицей Олимпийских игр, но многие эксперты полагают, что рынок Сочи весьма закрыт для инвестиций, сильно переоценен и разрекламирован, поэтому входить туда сложно. А если уж входить, то делать это нужно очень осторожно, сто раз подумав и хорошо представляя себе все риски и последствия.

Гораздо более привлекателен для вложения денег сегодня лидер рейтинга Санкт-Петербург. По данным комитета по внешним связям Санкт-Петербурга, инвестиции в город в 2006 году достигли 5,2 млрд. долл. (в 3,7 раза больше, чем в 2005 г.) Из них 1,4 млрд. долл. - в коммерческое строительство. А иностранные инвестиции за первые 6 месяцев 2007 года составили 2,57 млрд. долл. Чем же «заманивает» инвесторов Санкт-Петербург? В городе действуют законы местного уровня, упрощающие процедуру приобретения или аренды земельных участков, огромные бюджетные средства вкладываются в развитие энергетических и инженерных сетей, предоставляются льготы при аренде недвижимости. Есть и налоговые послабления: с 17,5% до 15,5% снижена ставка налога на прибыль при сумме вложений от 5,8 до 11,6 млн. долл., 13,5% - при более крупных суммах. Снижен и налог на имущество.

 

 

Сегодня среди Российских городов наиболее привлекателен для инвесторов Санкт-Петербург.

Вера Сецкая, президент GVA Sawyer, говорит, что всего в России насчитывается 13 городов, население которых превышает миллион человек. Это и есть те регионы, которые в первую очередь привлекают внимание иностранных инвесторов, готовых вкладывать деньги в Россию. И, конечно, в первую очередь интересны участки, расположенные в центральной части городов. У большинства городов-миллионников приличные экономические показатели: темпы роста экономики, доходов на душу населения. Но при этом при сопоставимости цифр и показателей города эти очень разные, у них разный потенциал развития рынка. В Екатеринбурге, например, развитая инфраструктура, большое количество современных торговых центров и гостиниц, а в Красноярске, сходном по экономическим показателям, - ощущение, такое будто вернулся на 15 лет назад. От чего это зависит, сказать трудно. Видимо, играют роль многие факторы - и наличие градообразующих предприятий федерального значения, и торговые сети, пришедшие в город и местная бизнес-элита. Есть города, куда раскрученные иностранные бренды почему-то не идут, не видя для себя перспективы. Объяснить это какими-то конкретными показателями очень трудно.

Одна из сегодняшних тенденций - это стремление к гигантомании и строительству торгово-развлекательных центров в регионах по примеру Москвы. При этом их рентабельность в настоящее время достаточно низкая. Но почему-то многие девелоперы стремятся построить именно гигантские торгово-развлекательные центры, совершенно не просчитывая последствия такого шага. В большинстве регионов пока нет достаточного числа потенциальных арендаторов, чтобы занять такие огромные площади. Скорее, в регионах есть спрос на небольшие площади - 100-200 кв. м. И рассчитывать на то, что удастся сдать одному арендатору помещение площадью 2000 кв. м, как принято в столице, не приходится. К тому же и цены на аренду помещений в большинство регионов даже близко не приближаются к московским (190-380 долл. за кв. м против 550 долл. в Москве). Поэтому зачастую получается, что прекрасные, современные офисы и центры стоят пустыми просто потому, что в данном конкретном регионе пока не созрел рынок, и нет спроса на помещения такого уровня и размера. Если же взять показатели соотношения количества метров коммерческой недвижимости на душу населения, то и здесь регионы сильно отстают от столицы. В то время как в Москве на тысячу человек приходится 528 кв. м, в «продвинутом» Санкт-Петербурге - всего 120. А в Нью-Йорке, например, 3000 кв. м! Но не следует слепо равняться на эти цифры и пытаться к ним приблизиться прямо сейчас. А это одна из распространенных ошибок инвесторов.

Зачастую инвесторы не просчитывают и спрос на офисы класса А, которых согласно статистике в регионах всего 1,5%. (15% - офисы класса В, а все остальное - класс С). Местная элита не готова платить большие деньги за суперкомфортабельные условия работы. Скорее в регионах есть смысл вкладывать деньги в офисы класса В и складские помещения, которые могут дать неплохую доходность.

Еще одна региональная тенденция - растущая доходность гостиничного бизнеса. Если раньше этот вид бизнеса не мог и близко сравниться по прибыльности с торговыми площадями, то в последнее время эти показатели практически сравнялись. В большинстве региональных городов не хватает недорогих гостиниц бизнес-класса. Только не стоит строить в регионах пятизвездочные отели - вряд ли они окажутся заполненными. Так что современному инвестору есть над чем серьезно подумать, прежде чем начинать вкладывать деньги в регионы России.

 

http://kvadroom.ru



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (16)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty