17 октября
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Инфляция разгонит ипотеку

Версия для печати

Сегодня на ипотечном рынке постоянно происходят изменения. О том, становится ли жилье доступнее среднему покупателю, и о существующих тенденциях мы беседуем с Владимиром Николаевичем Пономаревым, Председателем Совета Национальной Ассоциации Участников Ипотечного Рынка, Вице-президентом Ассоциации Строителей России.

- Владимир Николаевич, расскажите, пожалуйста, как сейчас развивается ипотечное кредитование.

- В прошлом году вся кредиторская задолженность населения достигла уровня 260 млрд. руб. С начала года уже выданы сотни тысяч кредитов и на 2007 год аналитики предсказывают удвоение этой цифры, т.е. 530-540 млрд. Много это или мало? Это значимая величина, если вспомнить, что в 2002 году был 0. Но приведу такой пример: в Польше примерно такие же объемы ипотечного кредитования, как у нас. Иными словами сейчас мы впервые достигаем уровня стран с переходной экономикой. Это, конечно, очень мало для такой огромной страны, но по всем расчетам, еще есть хороший резерв. Потенциально российский рынок, учитывая соотношение цен и доходов, может выйти на уровень 50 млрд. долл. Это означает, что предпосылки для развития есть.

- А как же рост цен на жилье? Разве он не препятствует этому развитию?

- Безусловно, препятствует. В последнее время наблюдается некий спад в динамике роста ипотечного кредитования в Москве. Это связано с тем, что мы по-прежнему мало строим, ипотека идет в основном на вторичном рынке, тем самым, внося вклад в спекулятивную составляющую на рынке. До тех пор, пока не увеличится предложение на рынке, такая ситуация будет сохраняться. Конечно, для банковской и финансовой систем рост цен – это хорошо, это снижает риски. Иначе говоря, это означает, что инвесторы будут продолжать вкладывать деньги в развитие ипотечного кредитования. Один из лучших в мире специалистов г-н Рональд Розенфельд, стоявший у истоков создания современной ипотечной системы в США, бывший президент крупнейшего государственного оператора американского рынка, не так давно приезжал в Россию. Он сказал нам: «Вы не понимаете своего счастья. У вас есть все для того, чтобы система быстро набирала обороты». Именно благодаря инфляции аналогичной нашей американцы смогли запустить систему ипотечного кредитования в 1938 году. Я понимаю, что рост цен – это плохо для потребителей, но объективно такая ситуация дает возможность быстрого развития этого сектора экономики, из-за снижения кредитных рисков.

- А следует ли ожидать снижения процентных ставок?

- Единственный способ снижения процентных ставок – это увеличение объемов ипотечного кредитования. Нельзя административными методами регулировать процентные ставки. Это обернется тяжелыми экономическими последствиями. Объективно процентные ставки должны отражать цену привлеченных денег, расходы банка на отдельный кредит, его маржу и покрытие рисков. Мы специально выстраивали всю систему кредитования таким образом, чтобы наряду с развитием первичного рынка ипотечного кредитования – т.е. предоставлением населению ипотечных кредитов, развивался и вторичный. Он нужен, поскольку у банков нет достаточного количества «длинных» денег и, следовательно, необходимо рефинансирование. Рефинансирование осуществляется в соответствии с мировой практикой и нашим законом об ипотечных ценных бумагах. Кстати для этих целей в России создана первая частная финансовая компания (ипотечный кондуит) – ОАО «Русская ипотечная акцептная компания» (RuMAC). Рефинансирование происходит через покупку пула кредитов специальными институтами, эмиссию ипотечных ценных бумаг, т.е. ценных бумаг с покрытием в виде закладных и размещение их на рынке. В конечном итоге именно цена привлеченных денег с финансовых рынков, т.е. способность размещать эти ипотечные ценные бумаги, в основе которых лежат эти закладные, и определяет процентные ставки. Не понимая экономического механизма, опуская процентные ставки на рынке, мы тем самым уменьшаем количество средств, которые будут приходить с финансовых рынков на рефинансирование. С другой стороны, уменьшение процентной ставки подстегивает спрос. Увеличивается еще больше дисбаланс между количеством жилья, которое можно купить и количеством желающих его купить. И мы тем самым разогреваем рынок, разгоняем инфляцию в сегменте недвижимости. Для населения снижение процентной ставки на 1-2% - это бессмыслица, потому что если в прошлом году цены по России в среднем выросли на 42%, то, что дает снижение процентной ставки на 1-2%? Доступность кредита все равно стала меньше для большей части платежеспособного населения.

- Как же так, у нас подавляющее число населения имеет зарплаты не соответствующие ценам на рынке, а цены растут. Почему?

- На самом деле здесь важно вот что. В соответствии с государственной статистикой мы построили 50 млн. квадратных метров жилья. Я говорю о статистике, потому что реально построено несколько меньше, к сожалению, по-прежнему есть приписки. Если мы посмотрим, какое количество семей мы могли бы обеспечить исходя из социальных норм, то окажется что это всего 3-4% населения, а платежеспособного населения, т.е. того, которое потенциально может взять ипотечный кредит, по данным ВЦИОМа порядка 10%. Что же происходит? Если бы государство в некоторых регионах не «оттягивало» квадратные метры на жилье для очередников, оно все бы ушло на рынок. А так получается, что жилья не хватает еще больше, цены на него растут и выходит, что с рынка «вымывается» дешевое жилье. Ведь с точки зрения технологии панельные дома - это жилье эконом-класса, но по ценам оно элитное. В панельных девятиэтажках в Москве цена достигает 4 000 долл. за кв. м! Но богатый человек жить в таких домах не будет, а бедному оно недоступно. Поэтому, конечно, по мере роста объемов ипотечного кредитования процентные ставки будут снижаться. Важно только чтобы это не подталкивалось искусственно.

- И каков ваш прогноз снижения кредитных ставок?

- Если не будет принято волюнтаристских решений со стороны органов власти, то процентные ставки будут снижаться примерно на 0,5% в год. Ожидать резкого снижения не приходится. И это объективно связано с удельными расходами, связанными с предоставлением кредита, объемами, ситуацией на рынках.

- А как же недавно одна компания объявила о снижении процента кредитования на период строительства до 8%?

- Я думаю, это не имеет отношения к экономике. Это скорее удачный рекламный ход. Многие крупные компании накопили достаточные резервы для того, что бы предложить покупателям более низкие цены. Но рынок не любит тех, кто демпингует, поэтому снижение цены облекается в форму понижения процента.

- Не могли бы в нескольких словах охарактеризовать ситуацию на американском ипотечном рынке? Почему сегодня там говорят о кризисе?

- США – в настоящее время являются законодателями ипотечного кредитования, они имеют объемы ипотечного кредитования, исчисляемые триллионами долларов. Но у них произошло некое перепроизводство жилья на рынке, в результате цены сначала стабилизировались, а весь прошлый год даже снижались. Первая волна кризиса наступила 27 февраля, через 2 недели наступила вторая, многие серьезные ипотечные компании обанкротились. На прошлой неделе опять возникли кризисные явления. А что это означает? Раз цены снижаются, увеличиваются риски. Например, я взял кредит, у меня возникли сложности, я иду на рынок и начинаю продавать заложенное жилье, чтобы вернуть деньги и переложить обременение на другого. Прихожу на рынок и вижу, что цена на мое жилье падает. Значит, я не буду продавать его. В результате я попадаю в дефолтную ситуацию. Когда таких людей становится много, и начинаются проблемы на рынке. Вот экономическая суть кризиса, который возник в США.

- А что происходит у нас?

- Цена привлеченных денег начинает возрастать. Мировые рынки в области ипотечных кредитов ведут себя достаточно вяло, и дельта между процентной ставкой розничного кредита и доходностью ипотечной бумаги начинает сокращаться. Это создает препятствия. На недавно состоявшемся в Барселоне крупнейшем международном конгрессе по ипотеке, многие западные аналитики, руководители инвестиционных компаний говорили, что «если еще 2 года назад нас привлекала в России большая доходность при низком качестве кредитов, то сейчас мы видим, как эта дельта постепенно уменьшается и все больше встает вопрос о качестве ипотечного продукта». Это хорошо для нашего рынка, потому что подстегивает банки и других участников рынка максимально стандартизировать требования к качеству ипотечного кредитования. И если говорить о качестве, то начало этого года ознаменовалось рядом значительных событий. Рынок принял типовую форму закладной. Она была разработана на базе закладной Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию с учетом пожеланий Международной финансовой корпорации (МФК) и участников рынка. Сказать, что эта закладная удовлетворила всех пока нельзя. Но, тем не менее, многие профессиональные участники рассматривают эту типовую форму как базовую. Федеральная регистрационная служба дала сразу команду по своим региональным отделениям рассматривать эти формы вне очереди, и это ускорило процесс оформления кредитов. Правда, сейчас у нас есть сигналы, что государство начинает монополизировать эту форму, то есть в некоторых регионах не регистрируются или задерживаются регистрации по другим формам. В этой связи Национальная Ассоциация Участников Ипотечного Рынка совместно с другими ассоциациями создала комиссию по мониторингу регистраций сделок на ипотечном рынке. Возглавляет ее президент управляющей компании «Ямал» Александр Скоморохин. Сейчас идет процесс формирования этой комиссии. Создается рабочая группа с участием представителей пяти ассоциаций, АИЖК, МФК и представителей органов власти. Она должна постоянно заниматься упорядочиванием стандартных процедур на ипотечном рынке. Сегодня каждый раз аудитор должен с нуля проводить оценку продукта, потому что нет системы, стандарта. Надо четко определить, что определяется стандартами, а что отдано на откуп коммерческим структурам. Но такая работа идет медленно из-за того, что на рынке мало хороших специалистов.

- В каком направлении будет развиваться ипотечное кредитование, если не в направлении снижения процентов?

- Основное направление, в котором должны двигаться участники ипотечного рынка – расширение количества ипотечных продуктов. Использование различных залогов, разные первоначальные взносы, неравные ежемесячные взносы - все это расширяет возможности людей. Нужен максимально широкий спектр продуктов. Человек готов платить, но ему важно, чтобы банк был ближе к его нуждам. Это и есть доступность жилья, она определяется совсем не только ценой. Сегодня у нас неправильно понимается доступность жилья. Это не дешевизна, а возможность приобрести разное жилье – малоэтажное, панельное, элитное. А человек уже сам выберет.

- Может быть это потому, что журналисты, пишущие об ипотеке рассматривают доступность как снижение цены?

- Выступая недавно в Петербурге на Всероссийском ипотечном форуме, я буквально напал на прессу. В 2004 году мы проводили серьезное социологическое исследование на тему того, почему приостановились продажи жилья. На вопрос: «Почему вы не покупаете жилье сейчас?» огромное число респондентов ответило: «Пропаганда государством принятия жилищного пакета». Тогда журналисты говорили: это приведет к доступности, но никто не разъяснял, что это значит, и люди подумали, что жилье подешевеет. В результате – отложенный спрос и естественно, всплеск роста цен. Конечно, это не единственная причина роста цен в 2006 году, но одна из них. Журналисты должны разбираться в проблеме и объяснять населению ситуацию, а не запутывать его.

- Не могли бы Вы назвать банки и регионы, которые можно отнести к лидерам ипотечного кредитования.

- Прекрасно работает Хоум Кредит энд Финанс Банк, Городской ипотечный банк, Внешторгбанк, Москоммерцбанк. На рынке образовались лидеры по многообразию продуктового ряда. Это очень хорошо. По регионам на первом месте – Приволжский федеральный округ, за ним – Сибирский федеральный округ, а в остальных ситуация примерно одинаковая. В Северо-Западном округе хорошо показывает себя Вологодская область. Гораздо слабее своих возможностей работает Южный Федеральный округ. Хорошо работают Башкортостан, Алтайский край, Кировская область, Чувашия, Оренбургская область, Самара, Татарстан.

 

http://kvadroom.ru



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (10)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty