22 июля
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Поворот к эконому

Версия для печати

Отношение риэлторов к Подмосковью - материя презанятнейшая. В прежние годы, задав вопрос «что там происходит?», можно было получить разной степени развернутости ответы о ситуации на Рублево-Успенском, Новорижском и Калужском шоссе. Но стоило спросить, что происходит в других местах (существуют, между прочим, северо-восточные, восточные, южные направления), как возникала неловкая пауза. Было отчетливо видно, что риэлторы не только не знают ситуации в этих местах, но просто забывают об их существовании. Все это напоминало географические карты XVI века, авторы которых рисовали только то, что знали, а дальше без затей писали что-то вроде «Чудь белоглазая».

Сегодня - иначе. Престижность западного направления никто, конечно, не отменял, и Рублевка по-прежнему является самой дорогим местом в Подмосковье. Но колоссальный рывок совершили другие направления. На востоке и юге (кто бы мог подумать еще 2-3 года назад!) строятся современные коттеджные поселки, тяготеющие даже не к эконом-, а к бизнес-классу. А риэлторы выучили прежде незнакомые им названия направлений и населенных пунктов, и активно работают в этих местах.

На радость небогатым

В восточной части Подмосковья едва ли не первым коттеджным поселком в подлинном смысле этого слова (т.е. построенным централизованно, по единому генплану) стала «Лесная Купавна». Она появилась в 2004 году и тогда вызывала удивление самим своим местоположением - на Горьковском шоссе. Как отмечает Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», первый год продаж ушел у застройщика на то, чтобы приучить потенциальных покупателей к мысли, что жить в коттеджном поселке по Горьковскому направлению в принципе возможно. Удачное позиционирование на рынке, практически безупречные планировочные решения (дома в 220-350 кв. м на участках 15-17 соток) привели к тому, что всего за два года объект был распродан. Свидетельством успеха может служить и тот факт, что буквально в 700 метрах от «Лесной Купавны» вскоре началось строительство другого поселка - «Лагуна», весьма сходного по параметрам.

 

 

Желающие купить полноценный загородный дом за цену, соизмеримую с типовой московской квартирой найдутся.

Из продающегося сегодня к востоку от Москвы в качестве типичного примера можно назвать поселок «Аврора» - он находится в 35 км от МКАД по Егорьевскому шоссе. Более 120 участков по 11-23 соток, предлагаемые планировки домов по 200-275 кв. м, серьезный набор собственной инфраструктуры. И, что, вероятно, главное для не очень богатого покупателя - цены: коттеджи продаются по цене от $308 до $470 тысяч. «Раньше предполагалось, что коттеджи эконом-класса могут строиться только на значительном удалении от Москвы, - комментирует ситуацию Т.Сташкевич. - Однако освоение восточного направления позволило совместить вполне «экономную» цену с расстоянием не более чем в 40 км от столицы, т.е. дома эти пригодны для постоянного проживания и ежедневных поездок на работу. Думаю, что желающих купить полноценный загородный дом за цену, соизмеримую с типовой московской двухкомнатной квартирой, найдется немало».

Подмосковное уплотнение

Что такое «уплотнительная застройка» - хорошо знают москвичи. Но сейчас явление с похожим названием проникает и в загородную недвижимость - там, правда, эти слова означают нечто иное. Согласно опубликованным недавно аналитическим исследованиям, площадь коттеджных поселков в последний год не изменилась, однако выросло среднее количество домов в них. «Основной причиной «уплотнения» является постоянный рост стоимости земельных участков, говорит Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость», - Да и клиенты сегодня все чаще хотят иметь в собственности не 50, а 12-15 соток. Это обходится дешевле не только при приобретении, но и в процессе последующей эксплуатации дома».

 

 

Застройщики пытаются уйти в более дешевые и пока еще менее жесткие сегменты.

Не прекращаются попытки девелоперов создать новые форматы недвижимости. Компания IntermarkSavills объявила о реализации поселка «Ильинка» (11 км от МКАД по Ильинскому шоссе). Домам, строящимся там, даже придумали специальное название - лейнхаусы (от английского lane - «переулок»). Очень похоже на таунхаусы, но фасады домов сделаны ломаными, и размеры участков заметно больше - до 7 соток. Такой «пограничный» формат между классическими таунхаусами и отдельно стоящими домами.

Еще одной выраженной тенденцией стало появление мультиформатных поселков - т.е. таких, где уживаются вместе различные виды недвижимости. Наиболее ярким подобным примером, отмечает В.Яхонтов, можно назвать микрорайон «Красногорье Де Люкс», строящийся в Павшинской пойме возле Москвы-реки: в его составе будут многоэтажные дома, коттеджи и таунхаусы. Еще один пример - вышедший на рынок в третьем квартале 2007 года - поселок «Лесной городок» (16 км от МКАД по Минскому шоссе). Он состоит из таунхаусов и двух многоквартирных пятиэтажных домов.

Алла Аксёнова, ведущий эксперт агентства DOKI, напоминает еще об одном строящемся мультиформатном поселке эконом-класса - «Мечта», расположенном в 23 км от МКАД по Дмитровской трассе. В «Мечте» покупатели могут выбирать между многоквартирными многоэтажными домам, таунхаусами и коттеджами. Стоимость индивидуальных домов здесь - от 8 млн. рублей, блока в таунхаусе - порядка 7 млн. рублей.

Это течение - тоже свидетельство явного желания охватить и небогатых покупателей. Людей, способных купить огромные дома на наделах по гектару, в принципе не так много. Конкуренция за подобную клиентуру очень высокая, и застройщики пытаются уйти в пока еще менее жесткие сегменты. Покупатели, которые могут приобрести только таунхаус или квартиру, намного больше, и они куда менее избалованные.

Цены и инвестиции

В отличие от Москвы, где цены то ли растут, то ли падают - но в любом случае на считанные проценты - в Подмосковье рост достаточно устойчив. По оценкам «МИЭЛЬ», за 2007 год рост составил от 13% до 30% - причем меньше всего подорожали домовладения вторичного рынка, а больше всего - земельные участки.

 

 

Меньше всего сейчас дорожают домовладения на вторичном рынке.

Наибольшим спросом пользуются самые недорогие объекты. 36% всех покупателей готовы приобрести объект стоимостью в $200-500 тысяч, еще 21% - за $500-900 тысяч. Структура предложения чаяниям потребителей отвечает не совсем: на класс «эконом» приходится лишь 18,4% продаваемых коттеджных поселков, на «бизнес» - 41,8%.

Вполне приличная доходность, значительно превышающая то, что может предложить московский рынок - все это привлекает на загородный рынок частных инвесторов. Доля инвестиционных покупок здесь составляет 25-30%. На следующий год рост цен в Подмосковье прогнозируется на уровне 24%, (по данным компании «МИЭЛЬ») другие игроки называют похожие цифры. При этом быстрее прочих, как ожидается, будут дорожать объекты класса «эконом» и «бизнес» - как раз потому, что на них сильнее всего давление платежеспособного спроса.

А.Аксенова, ведущий эксперт агентства DOKI напоминает и еще об одном факторе, способном в ближайшее время подтолкнуть спрос на недорогой загород. «Загородное жилье эконом-класса, как правило, является никак не вторым домом, а единственным, - отмечает эксперт. - Чаще всего такие покупатели продают квартиру в Москве и на вырученные деньги покупают дом или таунхаус - иногда добавляя свои деньги или используя заемные средства. Эти люди кровно заинтересованы в том, чтобы в новый дом можно было сразу въехать и жить - делать ремонт в течение многих месяцев у них нет возможности. С недавних пор некоторые застройщики многоквартирных домов в Москве стали сдавать квартиры в недорогих домах с типовым ремонтом - ламинат или паркет, входные и межкомнатные двери, сантехника, радиаторы отопления. Если эта тенденция перекинется и на «экономный» загород, дома с готовым недорогим ремонтом станут очень востребованными», - считает Алла Аксенова.

 

http://kvadroom.ru



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (15)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty