22 ноября
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Подмосковье: конкурентов нет - есть однообразие

Версия для печати

 Рынок недвижимости Подмосковья, объемы которого лишь некоторое время назад были весьма малы, сегодня переживает настоящий бум.

«Московская область занимает первое место в России по объемам строительства жилья и, вероятно, еще долго будет удерживать пальму первенства. Рынок недвижимости, объемы которого лишь некоторое время назад были весьма малы, сегодня переживает настоящий бум», - утверждает заместитель председателя Правительства Московской области, министр транспорта Правительства Московской области Петр Кацыв.

Коммерческая недвижимость

Чтобы оценить инвестиционную привлекательность Московской области для девелопмента торговой недвижимости, нужно оценить целый ряд параметров, начиная от средних доходов населения, транспортной ситуации в городе и заканчивая стоимостью земли в регионе и оценкой конкурентной среды.

«В целом, спрос и предложение на торговую недвижимость увеличивается во всех направлениях, - комментируют ситуацию эксперты компании «Mall Marketing». - География интересов потребителей, как и девелоперов, начинает постепенно расширяться и охватывает большую часть Подмосковья». Среди наиболее интересных городов с точки зрения инвестиционных проектов можно выделить Мытищи. Более четверти всего розничного товарооборота Московской области приходится на этот город. За последние шесть лет здесь открылось 4 крупных торговых центра, общая площадь которых превышает 115 000 кв.м. Планируется, что в ближайшие два года начнут функционировать еще четыре торговых центра общей площадью более 180 000 кв.м. Интересные проекты есть и в других городах. Например, в г. Красногорск в 2009 году планируется открытие торгового центра «Комсомолец» общей площадью порядка 30 000 кв.м.

 

 

На сегодняшний день торговые центры в городах Подмосковья являются типичными районными универсальными центрами.

Однако, как отмечает руководитель департамента аналитики компании «Colliers International» Ольга Ясько, в Подмосковных городах у девелоперов практически нет конкурентов. Поэтому все существующие на сегодняшний день торговые центры в городах Подмосковья являются типичными районными универсальными центрами. Но не стоит забывать, что современный потребитель весьма требователен и придирчив, что неизбежно приведет к созданию принципиально новых объектов на рынке недвижимости. Как отмечают эксперты компании Knight Frank, наиболее привлекательны для инвестиций в торговую недвижимость города с населением более 100 тыс. человек.

Если обратиться к рынку офисной недвижимости Подмосковья, то картина получится довольно привлекательной. В пригородах столицы строить офисные здания выгодно. Во-первых, тут ниже стоимость земельного участка. Во-вторых, проще получить исходно-разрешительную документацию. И, наконец, в Подмосковье ниже стоимость строительно-монтажных работ, что тоже немаловажно. Для арендаторов это возможность найти более качественное офисное помещение и более низкие арендные платежи по сравнению с Москвой. Кроме того, не стоит забывать, что добраться до офисного центра в Подмосковье в час пик можно в несколько раз быстрее, чем из Подмосковья в центр. Как отмечают эксперты компании МИЭЛЬ-Новостройки, ежедневно из области в Москву ездят порядка 700 тыс. человек, в то время как из Москвы в область едут всего 200 тыс. человек.

Выгодно ли вкладывать средства в офисную недвижимость Подмосковья? Пожалуй, да, т.к. в местах с развитой транспортной инфраструктурой постоянно появляются центры деловой активности. Как следствие, активизируется жилищный рынок, что приводит к росту цен.

Загородная недвижимость

Что касается загородной недвижимости, то тут большой интерес для инвесторов представляют земли, близкие к столице. Среди наиболее интересных для инвестиций направлений можно выделить такие как Ленинградское, Минское, Новорязанское, Ярославское шоссе и Шоссе Энтузиастов. По мнению аналитиков, у этих направлений еще есть потенциал для развития в условиях сильной конкурентной среды. Однако далеко уходить от МКАД эксперты не рекомендуют.

Но, несмотря на все рекомендации, плотность застройки в 30-километровой зоне достигла своего предела, поэтому постепенно растет количество проектов, реализуемых в пределах 50-100 км от МКАД. «Основной объем новых больших землеотводов (примерно 65%) приходится на Новорижское, Калужское, Дмитровское, Киевское, Волоколамское, Можайское и Симферопольское шоссе, где земли скупаются вплоть до 100 км от МКАД», - заявляет министр транспорта Правительства Московской области.

 

 

Гармоничного ландшафта и доступного транспорта недостаточно, чтобы «заманить» покупателей за 100 км от МКАД.

«Заманить» покупателей на такие не близкие земли помогает ленд-девелопмент - комплексное развитие территорий с целью повышения их стоимости, ликвидности и инвестиционной привлекательности. Например, девелопер может приобрести какой-то совершенно «необжитый» земельный участок, разработать его архитектурную концепцию, организовать на этом участке всю необходимую инфраструктуру, проложить дороги и необходимые коммуникации. После этого освоенный земельный участок можно продать по цене, превышающей первоначальную в несколько раз.

Как считает директор департамента маркетингового анализа управляющей компании «МАСШТАБ» Наталья Чукаева, при соблюдении определенных условий, потребители будут готовы ездить в свой дом и за 100 км от Москвы: «Качественный ленд-девелопмент подразумевает, что до основных объектов жизнеобеспечения не более 15 минут езды. Кроме того, должен быть развитый общественный транспорт и доступ к важным общественным узлам. Также значимым фактором в оценке привлекательности месторасположения поселка является развитие социально-бытовой и культурной инфрастуктуры».

Но, как показывает практика, гармоничного ландшафта и доступного транспорта недостаточно для того, чтобы потребитель был готов потратить несколько часов на дорогу до своего домовладения. «Идеальный поселок - это тот, в котором продуманная концепция сочетается с качественным строительством», - уверен генеральный директор компании «Терра-недвижимость» Тимур Сайфутдинов.

Другие пути

Так как проблема поиска новых интересных земельных участков стоит очень остро, то есть тенденция к освоению земель в «чистом поле». Сегодня девелопер может провести все необходимые инженерные коммуникации к совершенно неосвоенному участку в Подмосковье и построить на нем дом по индивидуальному проекту покупателя. Такие проекты стоят от $20 млн. и ориентированы на очень узкий сегмент потребителей. Как отмечают эксперты, доля таких проектов в общем числе загородной недвижимости на сегодняшний день составляет не более 1,5%.

Но есть и другая тенденция на рынке загородной недвижимости: идет активное строительство мегапоселков. Мегапроект - это девелоперский проект, предусматривающий освоение территории свыше 100 га. На данный момент известно о более чем 20 таких проектах, находящихся на различной стадии реализации. Некоторые из них, например, «А101» и «Рузская Швейцария», задуманы как комплексное освоение территорий. Фактически это означает строительство целого города, в котором будет все необходимое – начиная от магазинов для шопинга и заканчивая бизнес-центром. Другие мегапроекты представляют собой обычные поселки с большим количеством домовладений разного класса (например, Agalarov Estate, Millenium Park).

Если обратиться к истории, то мы увидим, что самый первый мегапроект - Рублево-Архангельское - был заявлен в 2004 году компанией ОПК. Через год было заявлено о строительстве еще четырех мегапроектов. А в 2006 году состоялась презентация самого крупного на сегодняшний день мегапоселка «А101». В нынешнем году уже было заявлено о строительстве шести мегапоселков.

Однако, несмотря на такой бум масштабных проектов, большинство из них все еще находится в стадии проектирования, согласования и получения технической документации. «Наш проект «А101» рассчитан в среднем на 30-35 лет. И них около 7 лет мы планируем заниматься проектированием и подробнейшим планированием. В США на подобные работы уходит около 10 лет. Поэтому я считаю, что мы работаем даже с некоторым опережением», - утверждает Наталья Чукаева.

 

 

Мегапроекты могут рассчитывать на поддержку государства в рамках программы «Доступное жилье».

Кто поможет?

Интересно, что подобные проекты могут рассчитывать на поддержку государства в рамках федеральной целевой программы «Доступное жилье - гражданам России». «Для этого девелопер должен начать строительство не позднее 2007 года и построить не менее 1 млн. кв.м. жилья в течение 10 лет, - поясняет директор агентства элитной недвижимости «Усадьба» Евгений Иванов. - При этом земельный участок должен быть консолидирован в руках одного инвестора». Согласно программе, девелоперы могут рассчитывать на существенную помощь государства в обеспечении коттеджных поселков коммунальной инфраструктурой. Однако, как единогласно утверждают девелоперы, пока все эти субсидии остаются лишь на бумаге.

На этом фоне более убедительно выглядит готовность различных банков сотрудничать с девелоперами и финансировать интересные проекты. В среднем кредит выдается под 14% годовых на срок до 15 лет. Но каждый случай индивидуален. «Обычно банк просит предъявить как минимум 30% собственных средств, тщательно проработанный бизнес-план и, самое главное, утвержденную и согласованную проектно-сметную документацию», - утверждает старший банкир отдела недвижимости и туризма Европейского банка реконструкции и развития Сергей Гутник.

Как ни странно, именно проектно-сметная документация чаще всего становится причиной отказа банка в выдаче средств, потому что ее качество оставляет желать лучшего. Среди просчетов и ошибок есть даже такие, которые могут повлечь за собой серьезные аварийные ситуации при строительстве и эксплуатации объекта. «Возможно, это связано с тем, что требования заказчиков возросли: мало кого теперь устраивают ранее действующие типовые проекты - требуется разработка индивидуальных решений, - комментирует ситуацию директор ГУ МО «Мособлгосэкспертиза» Игорь Горячев. - Как никогда прежде востребован творческий потенциал проектировщиков».

Как считают эксперты, в целом рынок Подмосковья привлекателен для инвестиций во все категории недвижимости. Ведь там, где есть офисные центры, рано или поздно появятся районы жилой застройки, а вслед за ними будут построены и торговые площади. Кроме того, сегодня все больше и больше российских и зарубежных компаний, перенимая западный опыт, стремятся переносить офисы за пределы МКАД. Поэтому на сегодняшний день работа в престижной компании и жизнь в уютном коттедже многим уже совсем не кажется такой уж несбыточной мечтой.

 

http://kvadroom.ru



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (15)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty