28 апреля
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Загород повторяет столичные «ошибки»

Версия для печати

 На подмосковном рынке в недорогом сегменте начинает происходить то же самое, что весной и летом прошлого года происходило в Москве, когда «хрущобы» разлетались как горячие пирожки.

«Где-то за городом, очень недорого» - пела в свое время Алла Пугачева. К чему-чему, а к недвижимости эти слова отнести сегодня нельзя: Подмосковье, особенно ближнее, давно уже перестало быть местом, куда уезжают от бедности. Цены, мало того, что просто высоки – они еще и продолжают расти. В отличие от Москвы, где с прошлой осени и до конца нынешнего лета был спад, цены немного снижались – за городом ни о чем таком и не слыхивали…

Царство вечного роста

«Растущий покупательский спрос стал своеобразным философским камнем, превращающим не металл, а подмосковную землю, в золото! Он же волшебным образом делает из этого золота бриллианты, - так, может быть несколько поэтично, но абсолютно справедливо говорит Алла Аксенова, эксперт Агентства недвижимости DOKI. – Покупательский спрос идет волнами: из Москвы он сдвигается в Ближнее Подмосковье, из Ближнего – в Дальнее».

Можно с уверенностью сказать, продолжает эксперт, что сегодня спрос на загородные дома стоимостью ниже 300 тыс. долларов в пределах 55 км от Москвы значительно превышает предложение. Его даже можно назвать ажиотажным. На подмосковном рынке в недорогом сегменте начинает происходить то же самое, что весной и летом прошлого года происходило в Москве, когда «хрущобы» разлетались как горячие пирожки – покупатели сами подогревали себя разговорами о том, что «завтра будет еще дороже». Алла Аксенова сравнивает два предложения: нынешнее и годичной давности. Осенью прошлого года за 230 тыс. долларов можно было купить отлично построенный 200 метровый коттедж (под чистовую отделку, 5 комнат) с 15 сотками земли, расположенный в 47 км от города по Рязанскому направлению. Сегодня за 198 тыс. долларов продается (и активно просматривается потенциальными покупателями) дом в аналогичном по качеству месте. Но его первый этаж представляет собой гараж, на втором расположены всего две комнаты, а в мансарде можно устроить разве только бильярдную. И, по оценкам риэлторов, это предложение скоро найдет своего покупателя – таких объектов на рынке с каждой неделей остается все меньше.

В целом, резюмирует Алла Аксенова, цены на коттеджи и дома за последние четыре месяца выросли, по самым осторожным оценкам, на 36%.

Что касается дорогого сегмента, то он у нас, разумеется, ассоциируется в первую очередь с местами к западу от Москвы, в первую очередь на Рублево-Успенском шоссе. По словам Тимура Сайфутдинова, генерального директора компании «ТЕРРА-недвижимость», по данным на июнь, минимальная стоимость одной сотки земли (в нужной для коттеджного строительства категории ИЖС, с коммуникациями) составляла в 15-километровой зоне к западу от МКАД 40 тыс. долларов. Максимальная цена была уже 250-300 тыс. долларов – это лесные участки в охраняемых коттеджных поселках на Рублевке.

Игры в классы

 

 

За город устремился наш средний класс, поднакопивший денег на улучшение жилищных условий.

Общеизвестно, что самая востребованная загородная недвижимость – это самая дешевая. Среди коттеджей, пригодных для постоянного круглогодичного проживания, покупатели больше всего интересуются объектами, стоящими как типовая двух- или трехкомнатная квартира в Москве плюс доплата в пределах 40-70 тыс. долларов. То есть за город устремился наш средний класс, поднакопивший денег на улучшение жилищных условий.

При этом предлагается все больше бизнес-класс и отчасти «эконом». По оценке Тимура Сайфутдинова, 67-68% нового строительства – это именно «бизнес» (начинающийся сегодня с отметки в 500-600 тыс. долларов). Примечательно, что этот показатель был актуален и для 2005 года, и для 2006-го, и для нынешнего. Сокращается только «элита» (с 22% в 2005 году до 17% в прошлом), и за счет этого растет «эконом» (11% и 15% соответственно). Застройщики, вроде как, и отзываются на общественный запрос строить побольше дешевого, но делают это медленно и неохотно. Напомним, что если говорить о спросе, то здесь на эконом-класс приходится 70%.

Объяснений тут приводится множество, но главное одно: для любого поселка нужно приобрести землю, провести предпроектные работы, подготовить исходно-разрешительную документацию, а потом осуществить и само строительство. Затраты эти, говорит Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор», в разных ценовых категориях разные, но все-таки отличие по цене не так велико, как разница в стоимости готовых объектов. Иными словами, строить «бизнес» и «элиту» все равно оказывается выгоднее – даже с учетом того, что в этих сегментах существует реальная конкуренция. А «эконом» возводится там, где поселки другого класса построить просто невозможно – на большом удалении от Москвы, при не очень благоприятном окружении.

И никакие разговоры о необходимости строить побольше дешевого тут не помогают.

На первый-второй рассчитайсь!

Еще один «водораздел» рынка – на первичный и вторичный. И, как и полагается во всякой альтернативе, плюсы и минусы есть у каждого из вариантов. Преимущество «вторички», говорит Наталья Орлова, руководитель филиала «На Чеховской» компании «Новый город», состоит в том, что коттедж уже существует, и, приехав туда, можно сразу оценить качество строительства, окружение, инфраструктуру поселка и все прочее. Кроме того, готовый объект является единственно возможным вариантом для тех, кому жилье нужно уже сегодня – строительство новых поселков ведется такими темпами, что от момента оплаты до заселения пройдет минимум два года. Но есть у вторичного рынка и недостатки: небольшая площадь домов, а зачастую и участков, устаревшие планировки, обветшавшие коммуникации, не всегда адекватное социальное окружение. Однозначно старый коттедж не подходит тем, для кого жилье является элементом статуса. В общем, что приобрести, каждый покупатель решает сам, исходя из собственных жизненных обстоятельств.

Что за амнистия, создатель?

Упрощенный порядок регистрации загородной недвижимости, быстро окрещенный журналистами в «дачную амнистию», стал одной из главных пиар-кампаний государства на рынке real estate. Сейчас, ровно год спустя после ее начала (Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» вступил в силу 1 сентября 2006 года), можно, вероятно, подвести итоги. Они, по оценке экспертов рынка, никакие – оформить права на недвижимость так же сложно, как и до вступления закона в силу. Очереди в приемных регистрирующих органов меньше не стали, понять что-то в этой системе рядовому потребителю все так же сложно.

«Приведу реальную историю из жизни, - говорит Наталья Орлова. - Знаю людей, два года назад купивших садовый домик на шести сотках. Тогда за оформление покупки они заплатили 800 долларов. Сейчас они решили эту недвижимость продать, и за эту же процедуру с них попросили 3,5 тыс. долларов. На мой взгляд, это является наиболее ярким и математически точным выражением «дачной амнистии» и прочих законодательных новаций», - заключает эксперт.

 

http://kvadroom.ru



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (15)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty