28 апреля
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Склады: Дефицит растет, непритязательность уходит в прошлое

Версия для печати

Квадрум. Склады: Дефицит растет, непритязательность уходит в прошлое


Ситуация на рынке складской недвижимости настолько однозначна, что не позволяет экспертам существенно разойтись в оценках. Все они единодушны: на этом рынке преобладает спрос. Однако даже при такой ситуации потребитель становится все более требовательным к уровню предоставляемых помещений.

Склады – прерогатива области. И казалось бы, в отличие от офисного и торгового сегмента, развитие которых во многом ограничено количеством площадок в городе, ситуация со складами не должна выглядеть столь плачевно. Земля в Подмосковье есть. Однако здесь возникает другая коллизия: перевод земли, ее непрозрачность, недостаточно развитая инфрастуктура. Эти и другие данные компании Jones Lang LaSalle говорят о том, что степень дефицита довольно острая: если общий объем помещений составляет 2 954 000 кв.м, то лишь треть этого объема соответствует международным стандартам класса А. Доля свободных площадей по состоянию на конец 2006 г. соответствовала 0,5%. И это в Московском регионе, который сосредотачивает примерно 30% грузопотоков страны. Еще более красноречиво выглядит Москва в сравнении и европейскими столицами. По этому показателю она занимает последнее место в списке 7 крупных мегаполисов. На 6-м месте – Милан, который превосходит по этому показателю Москву как минимум в 4 раза. Зато преуспела в складском сегменте Варшава, имеющая рынок предложения почти в 7 раз превосходящий наш.


Сложности с реализацией складских проектов более детально обрисовал Егор Дорофеев, директор отдела складской и промышленной недвижимости компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Чтобы реализовать складской проект, необходимо найти недорогую подмосковную землю, но довольно близко находящуюся от трассы. Это довольно сложно. Ситуацию усугубляет то, что строительство складов как отдельное инвестиционное направление возникло позже, чем, например, торговое или офисное. Молодость этого рынка – с одной стороны сулит хорошие перспективы развития, с другой объясняет нехватку готовых предложений, отсутствие баланса между спросом и предложением.


При сохраняющемся остром дефиците прослеживается другая характерная тенденция – растущие требования к качеству. Раньше, говорит Елена Горбунова, директор центра коммерческой недвижимости корпорации «БЕСТ-Недвижимость», арендаторы рассматривали варианты – просто какие-то производственные помещения, без дополнительных услуг – главное, было бы где хранить свой товар. Теперь же достаточно жесткие требования, включая влажность воздуха, твердость покрытия, вентиляцию, пожаротушение и т.п. Причины таких веяний – в смене игроков. Все меньше на нем случайных персонажей. Потребители складской недвижимости – это уже в основном либо иностранные фирмы, либо российские компании, ориентирующиеся на современные технологии ведения бизнеса. Соответственно, растут требования к складским помещениям. Хотят в основном классы В, В+ и А.


Однако, по данным компании «МИЭЛЬ», наибольшим спросом пользуются склады класса В и В-, поскольку они дешевле А класса. Они не намного хуже по качеству, поэтому интересны клиентам, которые готовы хранить свои товары в более скромных условиях и платить за аренду меньшие деньги. Достаточно высокий спрос – на холодильные склады. А специализированные помещения всегда пользуются спросом. Однако, их мало строят и в основном – для себя. Поэтому спрос не уменьшается, а только возрастает. Дефицит лучше определять не по классам, считает Айдар Галеев, директор департамента консалтинга и исследований Управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «Миэль», а с точки зрения географического расположения. Наибольшие очаги дефицита расположены в южном и северо-западном направлении, которые являются самыми популярными и, соответственно, там арендуют все, что только появляется на рынке. В последнее время юг начинает превалировать над северо-западом, но ленинградское направление, как и прежде, так же популярно.


Аналогичное мнение высказывает Егор Дорофеев: очаги развития смещаются с северо-запада на юг, к трассам М-2,М-4, М-5.

Стоимость средней арендной ставки экспертами определяется суммой в 120–125 долларов за кв.м в год. В Москве, говорят в компании «БЕСТ-Недвижимость», этот показатель существует на уровне 270-300 долларов за кв.м. А поскольку складских помещений мало даже на окраинах города, то арендаторам интересны помещения на расстоянии 10 км от МКАД. Там цены могут доходить до 180 долларов за квадрат, говорит Е.Горбунова.


По наблюдению аналитиков консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), в черте Москвы ситуация становится только более сложной: за 2006 год общее количество предлагаемых к продаже производственно-складских площадей (в черте города складские и производственные функции часто объединены) снизилось на 22%, за первые месяцы 2007 года – еще на 6%. В результате, в апреле текущего года на рынке экспонировалось в общей сложности 175 тыс. кв.м. производственно-складской недвижимости. При этом количество выставляемых объектов на протяжении полутора лет остается примерно на одном уровне – около 40 в неделю. Таким образом, объем предложения снижается за счет уменьшения площади объектов. Естественно, снижение общего объема предложения, средней площади экспонирующихся объектов, да и общие тенденции рынка приводят к росту цен.


Складской сегмент обречен на развитие. Этот вывод при растущем спросе можно сделать из заключения компании Jones Lang LaSalle, эксперты которой считают, что стабильный рост экономики, доходов населения, а, следовательно, развитие торговых сетей и расширение российских и зарубежных компаний – основные предпосылки для прогресса в этом сегменте рынка. Растет и важность Московского региона как транспортного узла страны. По оценкам Jones Lang LaSalle, объем планируемых площадей к 2010 г. составит 4 700 000 кв.м.


Пока рентабельность остается довольно высокой, а это 10-11%, говорят аналитики, инвесторам будет выгодно работать на этом участке рынка. Прошлый год, отмечает Е.Дорофеев, ознаменовался приходом на этот рынок крупного западного капитала. В МИЭЛе в числе крупных сделок отмечают «громкую» сделку компании Raven Russia, которая купила несколько помещений – на улице 8-е Марта, на Варшавском шоссе, на Дорожной улице и на Новой Риге. До 2008 года, прогнозируют в МИЭЛе наиболее вероятно строительство 2,4-2,7 млн кв. м качественных складских площадей, что приведет почти к удвоению объема предложения площадей класса А и В. Однако даже это не позволит полностью насытить рынок. Уровень свободных площадей будет медленно расти по мере ввода в эксплуатацию значительных объемов недвижимости, но существующие максимальные ставки аренды сохранятся минимум до 2009 года.


В корпорации «БЕСТ-Недвижимость» считают, что новая расстановка сил может быть связана с проектом Центральной кольцевой автомобильной дороги (ЦКАД), где земельные участки под склады должны резко возрасти в цене. Там, предполагает Е.Горбунова, будут построены крупные логистические комплексы – как «передовой край» московской складской недвижимости. Но это – прогноз на отдаленное будущее.


Наталия Крол


Квадрум. Журнал



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (55)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty