27 сентября
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Мини-офисы: Бороться и искать, найти и взять в аренду!

Версия для печати

Квадрум. Мини-офисы: Бороться и искать, найти и взять в аренду!


Диспропорция между объемом предложения и спросом в этом сегменте колоссальная. Доля предложений небольших площадей в классе А составляет 5% всего объема, при этом доля спроса на помещения площадью до 250 кв.м превышает 60%, из них порядка 38% приходится на площади до 100 кв.м. Приводя данные своих исследований, в холдинге «МИЭЛЬ» делают уточнение: высокий спрос есть и на площади в 50 кв.м – некоторым компаниям этого вполне достаточно, чтобы размесить все необходимое для бизнеса. Руководитель ГК «Овентал» Александра Славянская предлагает некоторую градацию таких компаний по типам. По ее наблюдениям, обычно это фирмы со штатом не более 30 человек. Условно они относятся к трем группам:
  • частные предприниматели (нотариусы, консультанты, врачи и т.д.);

  • оболочковые компании (управляющие компании с существенным оборотом и небольшим штатом);

  • просто мелкие фирмы.

Первые два типа компаний нуждаются в площадях – до 300 кв.м. максимум, имеющих при этом некую представительскую составляющую. Они должны быть удобно расположены, иметь паркинг, располагаться в презентабельных зданиях. Третий тип арендаторов ориентирован прежде всего на низкую стоимость арендуемых площадей, с одной стороны, и возможность получения большого количества телефонных и Интернет-линий – с другой. Объем площадей такого рода компаний находится в промежутке от 50 до 200 кв.м.


Особенно сложно преодолеваемой становится проблема поиска помещений для подобных компаний, если малый бизнес заинтересован разместиться в центре города, говорит Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». По наблюдению Елены Земцовой, управляющего партнера компании DELTA ESTATE, малый и средний бизнес нуждаются в помещениях от 50 до 150 кв.м., при минимальной арендной ставке $300 – $500 за 1 кв.м. в год. Таких площадей в современных бизнес -центрах практически нет. Удовлетворить такие заявки достаточно сложно. А на сегодняшний день 20% из них приходится на помещения площадью до 100 кв.м. Столько же – на помещения 200 – 300 кв.м. В деловых центрах класса А и В+ реализуются более значительные площади, при этом ставки приближаются к $1 000 за 1 кв.м. «Что остается предпринимателям и небольшим компаниям? – рассуждает Е.Земцова. – Либо административные здания и бизнес-центры класса С и ниже, либо площади на цокольных и первых этажах жилых домов или, если повезет – отдельно стоящие здания». Такая картина, характерна и для Москвы и для регионов, говорит А.Славянская. В крупных городах прирост спроса составляет 15-20% в год. И он не удовлетворен на 90%.


Причина вполне очевидна: центр не способен насытить рынок достаточным количеством предложений офисной недвижимости. В нем резко сократилось офисное строительство. Но дело не только в этом. По мнению А.Бушина, проблема дефицита имеет и чисто коммерческие корни: собственники бизнес-центров предпочитают сдавать большие площади в аренду, чтобы сократить затраты на потере коридорного коэффициента и сэкономить на «нарезке» помещений. К тому же владельцам и управляющим компаниям удобнее работать с небольшим количеством крупных арендаторов, чем с множеством маленьких. При этом статус самого БЦ повышается за счет размещенных в нем крупных компаний. «Пусть будет 4-5 крупных, брендовых арендаторов, чем 20 небольших и неизвестных» – таков подход сегодня основной массы собственников, говорит Е.Земцова. В бизнес-центрах класса А и В внутри Садового Кольца помещения сдаются, в основном, блоками – по 400-500 кв.м. В саму концепцию проекта, считает Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), сдача маленьких площадей чаще всего даже не закладывается.


Острый дефицит и невозможность удовлетворить спрос порождает и особые тарифные ставки. Как и для всей коммерческой недвижимости, говорят в RRG, с уменьшением площади «при прочих равных» растет цена. Совсем маленькие площади (от 15 кв.м) обычно сдают специализированные компании, которые предлагают полностью оборудованные рабочие места в некоторых бизнес-центрах по арендным ставкам от $1.500 в пересчете на 1 кв.м/год, с имеющейся офисной инфраструктурой. Бывает, что уровень арендных ставок зависит от срока договора (чем больше, тем ниже ставка), но, как правило, в бизнес-центрах класса А и В условия стандартны.


Сроки действия договора аренды обычно зависят от статуса здания, а не от занимаемых площадей, полагает А.Бушин. В БЦ класса А и В срок аренды, как правило, варьируется от трех лет, т.к. это важно для капитализации. В офисных центрах класса С владельцами заключаются чаще краткосрочные соглашения, приблизительно на 11 месяцев. Связано это, с нежеланием осуществлять государственную регистрацию.

Теоретически, рассуждает Е.Земцова, арендные ставки в отдельно взятом офисном здании не зависят от количества арендуемых площадей. Но на практике при явно повышенном спросе, особенно в центре города, ставки на маленькие площади могут превышать общие арендные показатели.


Дефицит на малые (но, качественные) площади существует, и будет существовать еще года три, прогнозируют в ДельтаЭстейт. Проблему можно преодолеть только одним способом – увеличением предложения во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. «На мой взгляд, – говорит Е.Земцова, – интересна идея создания технопарков с доступными арендными ставками и наличием большого объема офисных помещений для малых и средних компаний. Но это все – только перспектива». Пока же нужно ориентироваться на сложившемся рынке, диктующим свои условия. В связи с этим рекомендации на этот счет могут быть следующими. Небольшие офисные помещения, говорят в RRG, все же сдаются в бизнес-центрах в субаренду, есть предложения на первых этажах жилых домов, в административных зданиях с коридорной системой. Конечно, качественные предложения «уходят» крайне быстро. И когда риэлторы говорят, что на просмотр появившегося на рынке маленького офиса надо бежать, часто это так в буквальном смысле слова. За пределами Садового кольца, например в бизнес-центрах в районе ТТК, подобных предложений несколько больше, хотя и там спрос достаточно высокий. В еще более отдаленных районах, где в последнее время на рынок выходят все новые и новые объекты, ситуация для потенциальных арендаторов существенно проще, считает А.Коротаев. Он рекомендует не забывать, что на рынке существуют компании, специализирующиеся на сдаче небольших офисов, и даже переговорных комнат и виртуальных офисов.


Если деятельность компании не предусматривает значительного клиентского потока и не рассчитана на большое количество сотрудников (например, головной офис, штаб – квартира), но требует статусного помещения, то лучше всего для этих целей подходят особняки и первые этажи элитных малоквартирных домов. Е. Земцова предлагает иметь в виду и эту категорию недвижимости.


Суть рекомендации специалистов «МИЭЛЬ» – не только в целесообразности обращения к риэлторам, имеющим соответствующие базы контактов с арендодателями. Риэлтору проще найти требуемую площадь, нежели чем арендатору, не знакомому с рынком недвижимости. Есть смысл, считает А.Бушин, обращаться непосредственно к девелоперам строящихся бизнес-центров. Это целесообразно, поскольку на этапе строительства есть возможность заказать требуемую площадь с необходимой для конкретной компании планировкой: «Такой подход видится наиболее разумным, учитывая, что арендные договоры на большую часть возводимых площадей заключаются до сдачи объекта», - полагает А.Бушин.


Наталья Крол


Квадрум. Журнал



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (55)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty