27 апреля
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Цены на коммерческую недвижимость стабилизируются

Версия для печати

Квадрум. Цены на коммерческую недвижимость стабилизируются


Стабилизация цен стала значительным событием на рынке после длительного, примерно в год, периода интенсивного подорожания коммерческих квадратных метров. Еще в прошлом году, пока весь рынок с замиранием сердца наблюдал за бурными событиями в жилом сегменте, коммерческая недвижимость дорожала не меньше, чем квартиры. Этот процесс продолжался и в начале текущего года, когда на рынке жилья наступила стагнация. В результате за год, с апреля 2006 года по апрель 2007 года цены на московском рынке купли-продажи коммерческой недвижимости в столице выросли вдвое! (по данным консалтинговой компании Russain Research Group (RRG) на основе еженедельного мониторинга предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости Москвы).

Главной причинами столь серьезного подорожания является инвестиционный спрос. Стагнация на рынке жилья, снижение доходности на фондовом рынке, приход на рынок крупных западных инвесторов - все это вынудило часть инвесторов обратиться к сегменту коммерческой недвижимости.

Однако, все тот же инвестиционный спрос стал причиной и стабилизации цен. Ликование вместе со всей страной по поводу проведения Олимпиады в Сочи в бизнес-кругах довольно быстро сменилось повышенным деловым интересом к этому региону. Таким образом, часть спроса переместилась из столицы в направлении Черноморского побережья. В качестве одного из основных факторов уменьшения инвестиционного спроса можно назвать и снижение доходности арендного бизнеса на рынке коммерческой недвижимости после длительного роста цен продажи. Свою роль сыграло также ожидание окончания стагнации в жилом сегменте.


Так или иначе, «ценовую гонку», начавшуюся прошлым летом, можно считать оконченной. Этот вывод подтверждается и данными еженедельного мониторинга предложения коммерческой недвижимости на продажу. Так, в мае нынешнего года стоимость квадратного метра выросла на 5%, в июле - лишь на 1%, а в августе изменение составило менее 0,5%. В результате, если с апреля 2006 года по апрель 2007-го цены выросли на 101%, то с августа по август этот рост составил 70%.


Таким образом, рынок коммерческой недвижимости с некоторым запозданием повторят все перипетии жилого рынка. По наблюдениям Russian Research Group (RRG), это «повторение» достаточно точное, а «запоздание» составляет примерно 9 месяцев. При этом смена основных тенденций происходит как раз в противофазе. Этот вывод сделан на основании мониторинга, который ведется в течение трех лет. Однако, эти два сегмента рынка развиваются под влиянием различных факторов. Таким образом, подобную корреляцию не стоит считать основополагающей.


В Москве продается рекордное количество крупных объектов коммерческой недвижимости



Говоря о снижении цен, нельзя не упомянуть о появлении на рынке особо крупных объектов. В последний летний месяц количество экспонировавшихся объектов, общая стоимость которых превышает 100 млн. $, оказалось просто рекордным - 11 штук.

Самым крупным предложением августа стал бизнес-центр класса «А» Gazoil Plaza, расположенный на улице Наметкина. Это профессионально-управляемый 24-этажный бизнес-центр площадью 36 402 кв.м. Здание продается целиком по цене 12 000 $/кв.м. Таким образом, общая стоимость предложения составила почти полмиллиарда долларов - 436 824 000$.


По 350 млн. $ предлагается заплатить за инвестпроекты по строительству общественно-делового, культурно-спортивного и жилого комплекса в спальном районе Москвы, а также за инвестпроект по строительству нового бизнес-центра класса А в районе Ленинградского проспекта.

Вообще говоря, среди крупных объектов, выставленных на продажу, большинство - офисные. Из 11 «гигантов», экспонировавшихся в августе - 8 представляют собой офисные здания и бизнес-центры (из них 3 - инвестпроекта). Кроме того, на продажу выставлено 2 гостиничных здания.


Объем предложения на рынке продажи коммерческой недвижимости Москвы в августе восстановил рост


Конечно, столь большое количество столь крупных объектов оказало определенное влияние на рынок. Достаточно сказать, что средняя площадь экспонированных объектов выросла на 8% и составила 1500 кв.м. Естественно, это также повлияло на некоторое снижение средневзвешенной цены. Еще большее влияние выход на рынок крупных объектов оказал на увеличения объема предложения.


И все-таки главной причиной роста предложения стало приближение осени и связанное с окончанием сезона отпусков повышение деловой активности. Не случайно основные показатели рынка постепенно приближаются к уровню начала лета. Так, объем рынка в финансовом выражении оказался равным 7,4 млрд.$ (на 4% выше июля, хотя все еще на 9% ниже уровня начала летнего периода). Количество предлагаемых к продаже объектов по-прежнему превышает уровень в 1000 объектов (в течение августа экспонировалось 1031 шт.).


Если же говорить о более глобальной тенденции, то объем рынка в денежном выражении продолжает расти. Так, с начала года общая стоимость предложения увеличилась на 22%, а по сравнению с августом прошлого года - на 69%. Объектов также стало предлагаться больше: на 17% по сравнению с началом 2007 года, и на 39% - в сравнении с данными годичной давности.


Еще важнее рост суммарной площади предложения, которая в августе выросла на 4% по сравнению с июлем и составила 1,54 млн. кв.м. Станет ли рост физического объема предложения тенденцией на рынке - пока сказать сложно. В настоящее время этот показатель только лишь достиг уровня августа 2006 года.


В конце августа средневзвешенная цена торговой недвижимости равнялась 5 852$/кв.м.


Торговая недвижимость

В сегменте торговой недвижимости суммарная площадь предложения значительно увеличилась - на 26% и превзошла уровень начала летнего периода на 6%. За август в Москве предлагалось к продаже 413 торговых объектов общей площадью 337 тыс. кв.м. В конце августа средневзвешенная цена торговой недвижимости равнялась 5 852$/кв.м., и её изменение за весь летний период составляет менее 1%.


За пределами Садового Кольца цена также остается достаточно стабильной. Средневзвешенная цена в августе месяце составила - 4 934 $/кв.м. Следует отметить, что темп роста стоимости квадратного метра на торговые объекты за пределами Садового Кольца - самый низкий среди всех сегментов коммерческой недвижимости.


В центре столицы изменения в торговом сегменте происходят гораздо активнее. Так, средняя стоимость квадратного метра торговой площади в центре столицы в августе упала на 14% и составляет 12 276 $/кв.м. При этом суммарная площадь предложения по сравнению с предыдущим месяцем уменьшилась ровно на 60% и составила всего лишь 41 тыс. кв.м.


Таким образом, в пределах Садового Кольца стоимость торговой недвижимости не находится в прямой зависимости от объема предложения. Впрочем, это представляется вполне естественным. Поскольку в центре предлагаются в основном объекты стрит-ритейла, то каждый из них может оказать существенное влияние на весь сегмент. Тем более, что за весь месяц в пределах Садового Кольца экспонировалось всего 65 торговых объектов. Все помещения являются, по сути, уникальными, не имеющими аналогов. Соответственно, и цена на них может колебаться от 10 000 $/кв.м. до 50 000 $/кв.м. и выше. Например, на рынке есть помещение площадью 220 кв.м. на Кутузовском проспекте, которое предлагается по цене 54 545 $/кв.м.


Офисная недвижимость


В августе объем предложения в сегменте офисной недвижимости все еще продолжал снижаться, хотя за пределами Садового кольца некоторый рост уже наблюдается. Так, в течение месяца к продаже предлагалось 826 тыс. кв.м. офисных площадей, что соответствует июльскому уровню, но почти на 11% меньше, чем на начало летнего периода. За август снизилось на 7% и количество экспонирующихся объектов. Объем предложения в финансовом эквиваленте снизился на 4% и составил 4,5 млрд. $.


Объем предложения в сегменте офисной недвижимости в августе продолжил снижение.


Падение средневзвешенной цены составило 3%: квадратный метр офисной площади предлагался в среднем за 5 345 $/кв.м. Таким образом, после бурного роста в начале 2007 года, цена в офисном сегменте идет вверх не так стремительно. Однако тенденция к росту остается стабильной.

Август в сегменте офисной недвижимости характеризовался изменением соотношения объема предложения внутри и вне Садового Кольца. Если рассмотреть центр столицы, то наблюдается снижение, общая площадь экспонируемых здесь объектов составила 112 тыс. кв.м., что на 23% меньше чем в июле месяце. За пределами Садового кольца показатели напротив выросли, общая площадь экспонируемых в августе объектов составила 674 тыс. кв. м., показав увеличение на 5%.


Средневзвешенная цена на офисные помещения внутри Садового кольца составляла - 10 391$/кв.м., за его пределами - 4 493$/кв.м. При этом именно на офисные площади в центре столицы наблюдался самый высокий среди сегментов рынка рост цены.

Максимальная цена предложения в этом месяце составила 26 786$/кв.м. именно по такой цене выставлено 140-метровое офисное помещение в элитном жилом доме на улице Спиридоновка.


Производственно-складские помещения и помещения свободного назначения


Стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составила 2 006 $.


Количество складских объектов также выросло: в августе на продажу было выставлено всего 57 помещений производственно-складского назначения. Это на 6% выше, чем в июле месяце. Суммарная площадь предложения увеличилась на 3,5% и за месяц составила 277 тыс. кв.м. Однако, несмотря на существенный рост объемов предложения, средневзвешенная цена повысилась на рекордное значение - почти 18%. По данным Russian Research Group (RRG) на конец августа 2007 года, стоимость квадратного метра производственно-складской площади в столице составила 2 006 $. Таким образом, объем предложения индустриальной недвижимости в финансовом эквиваленте составил 556 млн $.

Можно говорить, что бурное развитие рынка помещений свободного назначения прекратилось. А ведь за год изменения в этом сегменте произошли значительные. Так, количество объектов свободного назначения в августе, также как и в июле составило 159 шт., что более чем в два раза больше чем в августе 2006 года. При этом средневзвешенная цена также выросла вдвое (на 99,5%). Тем не менее, в августе нынешнего года объем предложения в денежном выражении уменьшился на 2% и составил 445 млн. $. Средневзвешенная цена выросла лишь на 4% и составила 4 661 $/кв.м.


 


 


Денис Колокольников, Генеральный директор консалтинговой компании Russian Research Group (RRG) специально для портала «Квадрум. Недвижимость России»


Квадрум. Журнал



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (55)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty