27 апреля
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Торговые центры выстраиваются кольцами

Версия для печати

Обывательское представление о том, что Москва – это скопление магазинов, беспрестанно открывающихся, где только можно, не подтверждается статистическими данными специалистов. Они свидетельствуют: Москва хронически отстает от мировых столиц по такому показателю, как соотношение квадратных метров на душу населения. Если в Париже на 1000 человек приходится 350 торговых квадратов, а в Лондоне – 210, то в Москве только 160.

Московский шопинг: качество в дефиците
Правда, эти подсчеты, в компании Praedium, касаются лишь качественных площадей, — торговых помещений класса А и В. В этом сегменте в ближайшее время насыщения не произойдет, спрос будет превышать предложение.

Причины объясняют специалисты компании Jones Lang Lasalle: доходы растут, россияне все больше покупают товаров, ускоренными темпами развивается потребительское кредитование. Растет численность среднего класса и групп населения с высокими доходами. Потребление становится более интенсивным, повышаются требования к качеству торговых площадей.

Дефицит помещений класса А и В трудно преодолим. Положение более-менее спасает обилие помещений более низких классов (открытые рынки, киоски, павильоны), но их доля тоже снижается: по данным Jones Lang Lasalle, за период с 2005 по 2008 г. их количество уменьшилось в столице почти на 50%.

По оценкам управляющей компании «Уникор», в Москве еще около  3 - 5 лет «некачественные» торговые площади будут замещаться на новые. В целом же, в Москве торговая недвижимость развивается по трем направлениям – торговые центры, магазины формата «street retail» и сетевые магазины. Они постепенно и вытесняют неорганизованную торговлю, которая представлена различными рынками (они, кстати, есть не только в Москве, но и в других европейских столицах), несетевыми магазинами, всевозможными палатками и ларьками.

В целом, учитывая все направления, в Москве существует, по оценкам «Уникор», около 15 млн. кв.м. общих торговых площадей. Исходя из этой цифры, в компании делают вывод: учитывая «плавающие» показатели численности населения столицы, а это примерно 15 млн. человек (вместе с гостями столицы), получается, что  сегодня в городе на 1000 жителей приходится 1000 кв. м общих торговых площадей, включая "некачественную торговлю". В этом смысле московский рынок можно считать вполне насыщенным.

Что же касается дефицита качественных торговых площадей последних, то по данным компании Praedium, уровень вакантных качественных площадей находится на крайне низком уровне и составляет менее 1%.


2007 год в цифрах
Более оптимистичные показатели содержатся в годовом отчете компании RRG:


Новые предложения 879 объектов  
Общее количество экспонируемых объектов 1257 + 20% (рост по отношению к 2006 г .)
Суммарная стоимость объектов $7,3 млрд. + 84%. (рост по отношению к 2006 г .)
Общая площадь предложений 1,32 млн. кв.м. + 12% (рост по отношению к 2006 г)
Средняя стоимость квадратного метра $6530 за кв.м. + 71%. (рост по отношению к 2006 г )



Иностранные пришельцы
Как оценивают в компании «Торговый квартал», 2007 год запомнится участникам рынка коммерческой недвижимости высоким уровнем активности иностранных инвесторов. Год был богат на громкие сделки с их участием. Так, сеть «Carrefour», занимающая второе место на рынке мирового продуктового ритейла, заключила предварительное соглашение об аренде площадей в строящемся ТЦ «Фили», в котором разместится первый магазин французской сети в Москве. Лето было отмечено двумя крупными сделками. Было объявлено о продаже компанией Metro Group ТЦ «Маркткауф» в Котельниках американскому инвестиционному фонду Apollo Real Estate Advisors. Австрийский инвестиционный фонд «Immoeast» приобрел у компании «Фениск Девелопмент» 75% строящегося на Каширском шоссе ТЦ «Гудзон» общей площадью 145 000 кв. м, чье открытие запланировано на 2008 год. Осенью вышла на российский рынок крупнейшая в мире сеть кофеен «Starbucks», открывшая первую кофейню в ТЦ «МЕГА Химки», а сразу за этим последовала еще одна крупная сделка — ирландская компания «Quinn Group» приобрела строящийся ТОЦ «Каспий».

Первый месяц зимы имеет все предпосылки к тому, чтобы ознаменовать одну из крупнейших сделок 2007 года, если канадская инвестиционная компания «Ivanhoe Cambridge» примет решение о покупке ТЦ «Времена года» на Кутузовском проспекте, оценивающемся в 500 млн. долларов.

Комментируя это явление, в компании RRG отмечают, что в сфере коммерческой недвижимости происходит снижение доходности, но по европейским меркам она остается довольно высокой. Зарубежные игроки заинтересованы выйти на российский рынок, который становится все более предсказуемым и цивилизованным,


Четвертое место по дороговизне
Сравнение показателей метражей в соотношении на душу населения – не самое выгодное для Москвы. Совсем другое – ставки аренды. В этом вопросе столица смело может соревноваться с мировыми мегаполисами, она уступает только Лондону, Нью-Йорку, Токио. По данным компании Praedium, по Москве средняя ставка аренды качественных торговых площадей составляет 1700 $/кв.м/год (без учета НДС и эксплуатационных расходов). В компании RRG фиксируют рост средней арендной ставки с начала 2007 г. для торговых помещений в пределах Садового кольца на уровне 24%, для торговых помещений за пределами Садового кольца рост был более значительным и составил 42%.

Главное отличие нашей столицы от европейских столиц, по мнению специалистов компании RIGroup, в том, что в Москве торговые площади концентрируются именно в ТЦ. Из-за дефицита земельных участков в Москве постепенно осваивается подземное пространство, а строительные площадки смещаются из центра города в район ТТК, спальные районы и Московскую область.

В последнее время особый интерес и для девелоперов, и для операторов стали вызывать не только российские города-миллионники, но и города с населением 100-300 тыс. человек. Именно там можно реализовать масштабные проекты ТЦ, что уже практически невозможно в пределах МКАД, считает Дмитрий Котляренко, генеральный директор RIGroup. Так, в подмосковных Мытищах количество торговых кв. м на душу населения уже больше, чем в Москве.

Однако децентрализация – удел демократичной торговли. Торговые центры класса «люкс», отмечают в Praedium, по-прежнему располагаются в лучших торговых коридорах – Кутузовский проспект («Времена года»), в пределах Бульварного кольца (ЦУМ -2 очередь, «Шереметьевский»), Новый Арбат (Lotte Plaza). Децентрализации в этом сегменте не произойдет, уверена Елизавета Эстрина, руководителя отдела консалтинга компании.

А вот старые торговые центры реконструируются: ЦУМ, ГУМ, «Военторг», «Весна». Как правило, инициаторы реконструкции – владельцы, и делается это чтобы повысить привлекательность объекта на рынке, отмечает Е.Эстрина.

То, что торговых площадей не хватает – расхожее суждение. Но кое-чего в Москве уже в избытке, рассуждает Дмитрий Рощин, руководитель департамента инвестиций и оценки корпорации «Рескор». Например, мест, где можно купить бытовую электронику. Во многих «ярмарках» продавцов больше, чем покупателей. С другой стороны, существуют специфические «ниши», в которых операторам ритейла можно работать. Например, не так давно начал работать популярный татарский продуктовый супермаркет «Бахетле». Да и те же «Ашаны» - все знают, как они переполнены, особенно по выходным.


Торговые коридоры Москвы
Причина переполнения «Ашанов» – в той самой нехватке торговых помещений в Подмосковье и соседних областях. Можно добавить – и в качественных учреждениях досуговой сферы. «В сознании потребителя торговый центр - это, прежде всего, место времяпрепровождения. Здесь шопинг становится не основной целью покупателя, а лишь одним из элементов экшна, наряду с посещением кафе, боулинга или кинотеатра, – говорит Аркадий Воловник, заместитель директора департамента инвестиций в недвижимость УК «Уникор». – То есть речь идет о довольно масштабных объектах. И это говорит о целесообразности их размещения вне центра города. Совершенно логично, что основной торговой магистралью Москвы становится  МКАД (и с внутренней, и с внешней сторон). Уже сейчас там располагается более 40 торговых центров, а планируется построить еще 50. Далее следуют Третье транспортное кольцо. Вероятно, после завершения строительства Четвертого транспортного кольца оно также сможет стать важным городским торговым коридором».


Из Москвы и Подмосковья – в Россию
Дефицит торговых площадей еще более остро чувствуется в небольших российских городах. Там ни о каком насыщении рынка речь вообще не идет, говорит Дмитрий Котляренко (RIGroup). Зачастую современные многофункциональные торгово-развлекательные комплексы в малых городах вообще не представлены. Поэтому строительство ТЦ в небольших российских городах своевременно и перспективно. RIGroup строит в небольших городах Центрального и Северо-Западного регионов РФ сеть под общим брендом «Счастливая 7я». Первая «Счастливая 7я» открылась осенью 2007 г. в Сергиевом Посаде.

Схожие планы, в отношении среднего Подмосковья и соседних областей РФ вынашивает и компания «Доминион-М», ведущая направление коммерческой недвижимости компании «Пересвет Инвест». В «Доминионе» работают над открытием целой сети торговых центром под названием «Апрель».


Резюме Интернет-журнала о недвижимости Metinfo.Ru 
Подобные планы – только начало. В целом столичный регион насыщен торговыми квадратными метрами только в самой столице, на территориях, прилежащих к МКАД и в нескольких  более отдаленных от МКАД городах. Все остальное представляет собой очень разнообразную картину, вплоть до торговли с ящиков и стихийных рынков. Значит, торговле есть куда расти.


Объекты, введенные в эксплуатацию в 2007 году


Название Адрес Площадь (кв.м)) Торговая площадь (кв.м)
«Мега Белая Дача» (2 очередь) 14 км МКАД 150 000 110 000
«Щука» Щукинская ул., 42 98 800 42 000
Lotte Plaza Новинский б-р., 8 79   000 22   700
«Мосмарт» Пересечение МКАД и Боровского шоссе 75 000 27 000
«Времена Года» Кутузовский проспект, 48 64 300 24 993
«Пражский Пассаж» Красного Маяка ул., 2 35 000 30 000
Глобал Сити, II очередь Днепропетровская ул, 2 35 000 10 000
«Домодедовский» Генерала Белова ул.,18 33 000 18 000
ЦУМ, II очередь Петровка ул., 2 31 750 27 000
«АСТ» Измайловское шоссе, 71 26 000 15 000
«Серебряный дом» Кустанайская ул., 6 16 500 15 700
Горка Рублево-Успенское шоссе при въезде в поселок Горки-10 11 555 7500
«Шереметьевский» Никольская ул., 10 36 000 12 000
«Елоховский Пассаж» Спартаковская ул., 24 7 600 4 000
Источник: компания Praedium


Примеры объектов , ожидаемых ко вводу в эксплуатацию в 2008 году:


Название Адрес Площадь
Метрополис Ленинградское шоссе, 16 205298
Каширский Молл 24 км МКАД 200000
Мегаполис пр-т Андропова, вл. 4-10 72000
Военторг Воздвиженка 70700
Павлово Подворье 14 км Новорижского шоссе 70500
Big Box 6 км от МКАД по Новорижскому шоссе 68000
Новоясеневский Новоясеневский пр-т, 1 64000
Zig Zag ул. Лобненская, 4-6 28400
Москворечье Каширское шоссе 24490
Источник: компания Praedium

 

По материалам www.metrinfo.ru



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (55)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty