18 ноября
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Новости индустрии


Дело техники



Успех ТЦ, помимо прочего, зависит еще и от грамотной организации процесса перемещения посетителей с этажа на этаж.

«Вертикальные связи» в ТЦ обеспечивают лестницы, лифты, эскалаторы, травелаторы, позволяющие посетителям свободно перемещаться с этажа на этаж. Их размещение в ТЦ — вопрос первостепенной важности. «Вертикальный транспорт в ТЦ является определяющим для формирования покупательских потоков, то есть для перемещения посетителей и покупателей в объеме торгового комплекса», — отмечает Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора УК «Манежная площадь». Заманить посетителей на второй этаж, а уж тем более на третий, достаточно трудно. Поэтому перемещение для них должно быть легким и комфортным. «Эскалаторы и лифты нужно располагать по ходу основного потока покупателей, — говорит Марти Уилан, директор по развитию компании Astera Group, — и они должны хорошо просматриваться». «Вертикальные коммуникации будут работать, только если покупатель захочет подниматься или спускаться и неудобство перемещения для него сведено к минимуму, — говорит Кристиан Кулс (Christian Chuls), директор компании «Чапмэн Тэйлор» (Chapman Taylor), ответственный за страны СНГ. — Как заставить покупателя захотеть идти на верхние этажи — должно быть заложено в концепции проекта ТЦ».

Размещение вертикальных узлов определяется на стадии разработки концепции. «Принципиальные решения обосновываются в начальной концепции объекта, заданной маркетингово-экономической ситуацией и конфигурацией площадки», — говорит Владимир Королев, генеральный директор компании «Гамма Девелопмент» (г. Калининград).

«Концепция проекта определяет размещение входных групп с улиц, парковок, метро, организуя потоки покупателей, — говорит Кристиан Кулс. — Якори, парковка и все в ТЦ будет размещаться с учетом пешеходных зон. Тщательная проработка концепции также направляет внутренние потоки покупателей и дает лучшее размещение всем арендаторам».

Архитектор делает первичный эскизный набросок, где показывает контуры здания, проходы, атриум, расположение магазинов. В ходе детального проектирования поэтажных планов эскиз приобретает законченный архитектурный вид. В нем обязательно учитывают вертикальные связи между этажами. Задача девелопера и проектной организации — соотнести положение эскалаторов и лифтов с общей географией, с поэтажной планировкой. Это особенно важно для ТЦ с нестандартной планировкой. «Если ТЦ не имеет стандартного повторения планировок на каждом этаже и планировка каждого этажа чем-то отличается, то роль эскалаторов и лифтов усиливается вдвойне, — говорит Андрей Сухов, первый заместитель генерального директора «Управляющей компании «Манежная площадь». — Там, где этажи, как соты, накладываются один на другой, вопрос перемещения посетителей решается проще. Любые изменения плана этажа могут привести к ошибкам в размещении вертикальных узлов».

Довольно часто архитекторы пытаются привлечь посетителей неординарностью интерьера ТЦ. И тогда эскалаторы, травелаторы, лифты — то, с чем нельзя ошибиться. Здесь необходимо привлечение ритейлеров, проектировщиков, консультантов, чтобы спланировать вертикальные связи осознанно, с учетом возможного потока посетителей.

Возможны варианты
Архитектурно-пространственная концепция ТЦ зависит от участка земли и формы здания. Небольшой участок обусловливает вертикальную архитектурно-пространственную концепцию, и тогда правильное размещение вертикальных узлов приобретает особую значимость. Впрочем, это справедливо и для крупного ТЦ с несколькими уровнями.

По словам Владимира Королева, идеальным вариантом для крупного ТРЦ (более 30 тыс.кв.м) является площадь одного уровня 15–20 тыс.кв.м, два торговых уровня (высота от пола до пола 6 м) и третий уровень — развлечения. В таком варианте необходимы 3–4 вертикальных связи, различающиеся конфигурацией, предназначением для различных по составу и интенсивности потоков и оборудованием. Нужно определить, где поставить лифты, экалаторы, травелаторы и сколько их понадобится. На основании маркетинговых исследований примерно просчитывается количество посетителей (возможности подъемных механизмов должны соответствовать посещаемости ТЦ). Прогноз посещаемости должен быть максимально точным, тогда вся цепочка заработает. Стоит допустить где-то ошибку, она обернется сбоем во всей системе.

«Как правило, большинство удачных вертикальных узлов размещается в атриумных пространствах, при этом самый знаковый — фокусирующий престижность ТРЦ — оборудуется панорамным лифтом, — говорит Владимир Королев. — Он может дополняться эскалаторами, опеспечивающими при подъеме или спуске визуализацию торгового пространства». Например, если на первом этаже расположен супермаркет, а парковка подземная, то обязательным является травелатор, обеспечивающий перемещение посетителей с паркинга в магазин и обратно. Для удобства следует предусмотреть поблизости еще одну группу (лифты или эскалаторы), позволяющую подняться с первого на последний уровень.

Довольно часто в ТЦ делается дополнительное сообщение между зонами фуд-корта и развлечений. Крупный якорь может разместиться в двух уровнях и попросить разместить эскалатор на своей территории или затребовать перемещение посетителей в зону парковки при помощи травелатора. «Главные якори — гипермаркеты, кино, фуд-корт и прочие — должны быть размещены так, чтобы привлекать покупателей ходить через все здание и также посещать небольшие магазины, — говорит Кристиан Кулс. — Крупные многоуровневые арендаторы могут иметь внутренние вертикальные коммуникации». Возле супермаркета или крупного магазина бытовой техники и электроники при наличии подземной или многоуровневой наземной парковки для удобства передвижения посетителей с тележками из супермаркета используются травелаторы. На начальной стадии разработки проекта девелоперу нужно определить общее количество эскалаторов, травелаторов и лифтов, включая грузовые. Оборудование должно обеспечивать перемещение не только посетителей ТРЦ, но и персонала, доставку товаров.

Найти консенсус
Специальных правил для размещения вертикальных связей в ТЦ нет, все зависит от формы участка и здания. Основное требование — это хорошая видимость из любой точки. Эскалаторы должны располагаться так, чтобы не загораживать витрины магазинов. Вокруг эскалаторной группы, как правило, располагается атриум, чтобы, поднимаясь наверх, посетители могли увидеть магазины, расположенные на том или ином уровне. «Основной принцип организации вертикальных связей — консенсус между комфортом для посетителей, УК и затратами девелопера», — считает Владимир Королев.

Однако эскалаторы и лифты — далеко не равноценные способы перемещения. По словам Марии Стольниковой, консультанта отдела стратегического консалтинга и оценки компании «Джонс Лэнг ЛаСаль», лифты для покупателей в ТЦ малоэффективны. Одновременно они перемещают немного людей, и посетителям приходится тратить время на ожидание. «Очень важно запланировать грузовые лифты в зоне доставки товара, — говорит г-жа Стольникова, — чтобы арендаторы доставляли товар на нужный этаж, не мешая покупателям». Сервисные лифты должны иметь доступ к сервисным коридорам, соединяющим магазины и позволяющим доставлять товары, не пересекаясь с потоками посетителей. Операторам фуд-корта, как правило, необходимы два лифта: один для доставки продуктов, другой для удаления и вывоза мусора.

Расстояние между группами эскалаторов, как правило, не должно превышать 100 м. «Для удобства посетителей пары эскалаторов, следующие вниз и наверх, должны располагаться рядом, — говорит Мария Стольникова. — Нередко владельцы зданий чтобы заставить посетителей ходить по ТЦ, располагают эскалаторы, следующие вниз и вверх, далеко друг от друга. С одной стороны, это заставляет посетителей передвигаться внутри объекта, с другой — может раздражать людей, которые хотят быстро перемещаться между этажами. Кроме того, такая уловка может запутать посетителя, сделав его пребывание в ТЦ некомфортным». Лестницы должны быть разного назначения: только для персонала, для покупателей и пожарные; они должны отвечать всем требованиям безопасности. Травелаторы лучше располагать за магазинами от внешних входов, так как необходимо достаточно места, чтобы маневрировать с тележками. Они дороги и занимают много места.

Цена ошибки
Из-за неправильного расположения эскалаторов и лифтов в ТЦ могут образовываться мертвые зоны или даже целые отсеки, не вызывающие интереса у покупателей, в результате чего арендаторы начинают предъявлять справедливые претензии по поводу арендной ставки. «В нашем комплексе не удалось избежать таких решений, — рассказывает Андрей Сухов. — У нас образовалась мертвая зона на верхнем уровне, в районе панорамных лифтов в большом атриуме. Там есть небольшой «карман» — десяток магазинов у выхода на поверхность, расположенного в центре Манежной площади. Выход слабо загружен: желающие пройти в ТЦ пользуются другими входами и сразу получают доступ к витринам. Гуляющие по Манежной площади в ТЦ идти не хотят. Поэтому этот выход оказался никому не нужным». Сейчас компания работает над решением этой проблемы.

К числу ошибок, отмечает Владимир Королев, относятся: перекрещивающиеся эскалаторы, мешающие визуализации; лифтовые группы, включающие грузовые лифты, не отделенные сепаратным входом; панорамные лифты в дешевом исполнении, некомфортные для посетителей; малоскоростные лифты, которые слишком долго «думают»; эскалаторы, зажатые нависающим бетоном перекрытия; слишком длинные или слишком короткие эскалаторы. По словам Марти Уилан, ошибки в размещении лифтов можно увидеть в ТЦ «Миг» и «Дружба» в Москве. Цена ошибки велика. Это либо выброшенные на излишнее оборудование деньги (что бывает редко), либо, напротив, нехватка оборудования. Во втором случае люди перестают посещать ТЦ из-за сложности перемещения между этажами.

Компании, поставляющие эскалаторы и лифты, имеют данные по нагрузке и часам работы по каждому виду оборудования. Возможно изготовление оборудования любой грузоподъемности, но для такого заказа нужно знать посещаемость ТЦ. Недостаточная грузоподъемность эскалаторов приведет при большом потоке посетителей к частым поломкам оборудования, дополнительным расходам на его ремонт и к некомфортности пребывания в ТЦ для посетителей.

Цена эксплуатации
Лифты, эскалаторы и травелаторы — техника недешевая, после ее установки переделывать что-то нежелательно, да и дорого. Лифт, например, стоит около 70–80 тыс., эскалатор — 50–60 тыс. евро, цена зависит от длины эскалатора и угла его наклона.

Проектировщик представляет заказчику свои рекомендации по выбору производителей вертикального транспорта еще на ранних стадиях проектирования. У заказчика есть возможность высказывать свои пожелания проектировщику вплоть до разработки рабочей документации проекта.

В процессе эксплуатации управляющей компании приходится производить какие-то изменения. «Для усовершенствования вертикальных связей мы приобрели грузовую платформу германской фирмы «Тиссенкруп» (у нас стоят ее лифты и эскалаторы) для перемещения значительных грузов в складскую зону, — говорит Андрей Сухов. — Это обошлось в общей сложности в 58 тыс. евро».

На российском рынке работает несколько фирм-производителей, которые зарекомендовали себя на международном рынке. Традиционно представлены здесь немецкие и финские компании. Последние имеют сильные позиции: еще в советские времена они поставляли нам хорошо зарекомендовавшее себя оборудование. В борьбу за клиента пытаются вмешаться южнокорейские производители, но пока первенство остается за немцами и финнами.

Эксплуатация подъемных механизмов требует особого внимания. Управляющие компании отдают сервисное обслуживание техники на аутсорсинг, в ведение компании-поставщика. В ТЦ «Охотный Ряд», например, при заключении договора о сервисном обслуживании поставили условие, что на объекте круглосуточно будет находиться эксплуатационный персонал подрядной организации.

Когда выбрана компания-поставщик, с ней заключается договор на поставку запасных частей и техническое обслуживание. С самого начала нужно четко оговорить с исполнителем круг обязанностей, определить формы контроля. «При профессиональном подходе, при нормальной требовательности и прогнозировании, при плановой поставке запасных частей, их замене, диагностике все работает даже в условиях достаточно сильной нагрузки, — отмечает Андрей Сухов. — За восемь лет работы у нас никаких происшествий не было».

Комментарии

{Name}
{Date}
{Time}
{Text}
{Label:leaveComment}
{Label:nameLabel}
{Label:ratingLabel}
{Label:commentLabel}


Вернуться к новостям


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty