26 июня
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Время лизинга еще не пришло

Версия для печати

Квадрум. Время лизинга еще не пришло


На сегодняшний день в России сделки с коммерческой недвижимостью ограничиваются арендой и куплей-продажей, тогда как в западных странах процветают ипотечные сделки и лизинговые операции в этом сегменте. Объяснить это не сложно, на нашем рынке даже ипотека не полностью прижилась, чего же ожидать от гораздо более сложного механизма: лизинга офисов и складов?

Начнем с понятия «лизинг»: по законодательству РФ – это вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его на основании договора лизинга физическим или юридическим лицам за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях, обусловленных договором.


Существуют и более конкретные определения, которых на самом деле достаточно много, что еще раз подтверждает сложность данного механизма. Например, лизинг определяется как форма кредитования без передачи права собственности на товар арендатору и альтернатива традиционному кредитованию. Пока что большая часть специалистов говорят о лизинге, как раз как об ипотеке для юридического лица, только более выгодной за счет снижения налогов. На самом деле экономическая сущность лизинга гораздо более сложная: это система предпринимательской деятельности, включающая в себя, как минимум, три вида организационно-экономических отношений: арендные, инвестиционные и торговые, содержание каждого из которых в отдельности не исчерпывает сущности специфических имущественно-финансовых лизинговых операций. В лизинге участвуют три стороны: лизингодатель, лизингополучатель и продавец.

На самом деле лизинг – действительно интересный инвестиционный механизм, теоретически, его преимущества перед арендой и кредитом в том, что он дает право выкупа недвижимости в любой момент или по окончанию срока договора, кроме этого, пока договор лизинга имеет силу его нельзя расторгнуть. Помимо этого, в договоре лизинга залоговых отношений может вообще не быть, либо они могут иметь косвенный характер, что в положительную сторону отличает его от ипотеки. Но, не стоит забывать, что право собственности принадлежит не Вам, а лизингодателю. Вы всего лишь пользуетесь помещением и имеете право выкупа. Поэтому сложно сравнивать лизинг с кредитованием.


Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. А земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения – не могут.


Эксперты рынка полагают, что определение, классификация и все, что связано с этим механизмом – пока еще достаточно размыто, никаких единых или четких критериев не выделено. Однако, можно назвать несколько основных вариантов лизинговых соотношений:


Финансовый лизинг – наиболее распространенный вид лизинга, предусматривающий сдачу в аренду техники на длительный срок и полное или почти полное возмещение ее стоимости за период использования.


Оперативный лизинг – вид лизинга, при котором лизингодатель закупает на свой страх и риск имущество и передает его лизингополучателю в качестве предмета лизинга за определенную плату, на определенный срок и на определенных условиях во временное владение и в пользование. При оперативном лизинге предмет лизинга может быть передан в лизинг неоднократно в течение полного срока амортизации предмета лизинга.


Возвратный лизинг – заключается в том, что собственник имущества сначала продает его будущему лизингодателю, а затем сам берет это имущество в лизинг у данного лизингодателя. Такая операция позволяет предприятию временно высвобождать связанный капитал за счет продажи собственного имущества и одновременно продолжать фактически пользоваться им.

Большинство лизинговых компаний, которые занимаются коммерческой недвижимостью, предлагают именно возвратный лизинг, позиционируя его как уникальную возможность получения долгосрочного финансирования.


Безусловно, высокие ставки аренды и продажи в секторе коммерческой недвижимости – это основная предпосылка для повышения интереса к лизингу в этой области, чем и оперирует большинство лизинговых компаний и журналисты ряда изданий. Действительно, это прекрасная возможность приобретения офисного или складского здания без необходимости единовременно выплачивать его полную стоимость. Кроме того, неоспоримыми достоинствами лизинга являются: уменьшение расходов лизингополучателя по уплате налога на имущество, за счет того, что имущество, взятое в лизинг, может находиться на балансе лизингодателя; уменьшение налогооблагаемой прибыли за счет отношения лизинговых платежей на себестоимость, а также освобождение малых предприятий от уплаты НДС. Но, к сожалению, специалисты говорят, что отрицательных и спорных моментов, связанных с этим механизмом пока гораздо больше.


Вот, что считает по этому вопросу Ольга Батурина, Руководитель Группы аналитики рынка офисной и индустриальной недвижимости компании Jones Lang LaSalle:

«Сегодняшний рынок коммерческой недвижимости Москвы характеризуется нехваткой предложения и растущими ставками аренды и продажи. В данных условиях говорить о широком распространении лизинга не приходится - ведь данная форма арендных отношений наиболее эффективна на стабильном рынке. В условиях, когда ни покупатель, ни продавец не могут быть уверены в том, что ставки в ближайшие годы останутся на нынешнем уровне, а не упадут из-за выхода на рынок новых проектов, или, наоборот, не продолжат рост, лизинг является довольно рискованным инструментом».


Похожая позиция и у Ильи Шершнева, директора по развитию компании Swiss Realty Group. «Еще несколько лет назад мы заключали партнерские отношения с несколькими лизинговыми компаниями для продвижения данных услуг на рынке коммерческой недвижимости. В действительности ни одной сделки не произошло. Основную проблему я вижу в отсутствии прозрачности рынка недвижимости, если говорить о сделках купли-продажи» - сообщил Илья Шершнев. По его словам, даже если данная форма финансирования привлечет клиента, он вряд ли сможет найти помещение, где собственник согласиться переоформлять право собственности с указанием полной суммы сделки. Либо он будет навязывать нелегальные схемы, либо продажу акций компании. «Я не думаю, что в ближайшее время что-то может измениться. Единственное, что может улучшить ситуацию для лизинговых компаний, спад рынка, снижение ликвидности и другие негативные факторы. Не думаю, что увеличение лизинговых операций может изменить рынок, более того в текущей ситуации не вижу возможности для увеличения объема лизинговых услуг в коммерческой недвижимости».


Очевидно, что время лизинга на российском рынке коммерческой недвижимости просто еще не пришло, прогнозы экспертов относительно увеличения объемов лизинговых сделок пока неутешительные. Это и не удивительно, учитывая все сложности сегмента в нашей стране. Более того, даже в странах Европы, где рынок вполне зрелый и стабильный, большая часть лизинговых операций приходится все же на движимое имущество. А у нас даже законодательство, которое, по идее, должно максимально упрощать эту форму финансирования, весьма противоречиво. В нормативных актах РФ даже само понятие лизинга неоднократно изменялось и уточнялось. Основными документами, регулирующими лизинговые взаимоотношения, являются ГК РФ, часть вторая и Федеральный закон от 29 октября 1998 г. N164-ФЗ «О лизинге». Поскольку после вступления в силу этого закона стало понятно, что ряд статей нуждается в доработке, в соответствии с Федеральным законом от 29 января 2002 г. N 10-ФЗ в комментируемый Закон было внесено довольно большое количество изменений и дополнений. Основные противоречия, которые отмечают специалисты на сегодняшний день, связаны с путаницей в определениях и классификации, несоответствием ряда пунктов Федерального закона Гражданскому Кодексу, особенно касающихся заемных средств. Фактически, механизм лизинга пока не проработан детально даже в теории, уже не говоря о практике. Судя по всему, о растущей популярности такого механизма в секторе коммерческой недвижимости России пока говорить преждевременно. И маловероятно, что такой вариант финансирования получит развитие в нашей стране прежде, чем произойдет стабилизация рынка, «обеление» сделок и четкое функционирование законов.


Квадрум. Журнал



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (55)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty