26 июня
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Торговать, так с комфортом!

Версия для печати

Квадрум. Торговать, так с комфортом!


Рост стоимости жилья в 2007г. ожидается весьма сдержанный – на 15%. Так утверждают аналитики. А потому, прогнозируют они, интерес инвесторов переместится на другие сегменты и рынки. В частности, на рынок коммерческой недвижимости. Впрочем, и в прошлом году торговые, офисные и складские помещения не страдали от отсутствия внимания.

Основные причины для активнейшего развития рынка торговых площадей является два обстоятельства. Первое: он далек от насыщения. Второе, вытекают из первого: высокая степень доходности инвестиций в торговые площади.


По данным компании Jones Lang Lasalle, высокий потенциал роста торговых помещений московского рынка обеспечивается увеличением размеров розничного рынка Москвы. Прогнозируется, что к 2008 г. такой показатель, как объем потребительского кредитования в России вырастет в 16 раз по сравнению с уровнем 2006г. По данным экспертов, доля потребительских расходов от сумм годовых доходов составляет в России 70%, в то время как в западных странах она составляет 50%. (Такая ситуация объясняется меньшими обременениями по закладным, меньшей долей отчисления на образование и здравоохранение, а также сравнительно низкими налогами – 13%. При этом реальные доходы москвичей растут на 7-10% в год).


В 2006 г. было введено 347 тыс. кв.м качественных торговых площадей и общее предложение качественных торговых площадей составило 1 554 980 кв.м. При этом доля свободных площадей сохраняется на уровне 1%.


Доходность проектов строительства торговых площадей в Москве значительно выше, чем в Европе. Минимальный уровень – 9,5-10%. Такой уровень компенсирует повышенные инвестиционные риски, что и привлекает в столицу крупных игроков. Для сравнения, на более зрелых рынках (Лондон, Париж, Берлин, Мадрид), характеризующихся меньшим дефицитом предложения, ставка доходности составляет 5-7%.

Минимальные ставки аренды в торговых центрах Москвы, по данным Jones Lang Lasalle, колеблются в пределах 150-350, а в отдельных случаях до 500-600 долларов за кв.м в год. Самые демократичные по этому показателю площади – в гипермаркетах, наиболее дорогие – магазины косметики и спорттоваров.


Еще одна особенность нашего времени – рост числа франчайзинговых сделок. Многие ритейлеры входят на российский рынок посредством франчайзинга. Ряд национальных операторов использует его как инструмент региональной экспансии. О высокой доходности этого рынка свидетельствуют и показатели продаж торговых помещений. По данным консалтинговой компанией RRG, в течение 2006 года средневзвешенная цена торговых площадей внутри Садового Кольца выросла на 53%. В начале текущего года стоимость квадратного метра еще увеличилась и к февралю уверенно превысила 11 000 $/кв.м.

За пределами Садового Кольца цена на торговую недвижимость растет еще более быстрыми темпами – за 2006 год она увеличилась почти вдвое (точнее – на 98%), а ее значение в феврале года нынешнего превысило 4000 $/кв.м. По прогнозу Татьяны Скок, ведущего аналитика консалтинговой компании Russian Research Group (RRG), в 2007 г. «заказывать музыку» будут по-прежнему продавцы. Это касается объектов стрит-ритейла в центральном мегакластере и на крупных магистралях, а также на первых этажах жилых зданий около станций метро и центральных улиц Москвы. Востребованы площади в современных торговых центрах, в которых хорошо продумана не только концепция, но и существует грамотная программа продвижения, либо «изюминка», обеспечивающая действительно большой поток посетителей.


А вот «традиционные» ТЦ, рассчитанные, прежде всего, на крупных сетевых арендаторов, в некоторых случаях уже начинают испытывать определенные проблемы с заполняемостью. На 2007 г. заявлено достаточно много крупных проектов, среди них: торгово-развлекательный центр «Щука» площадью около 100 000 кв. м, «Времена Года» на Кутузовском, «РИО Гранд» на Дмитровском шоссе, МосМарт на Боровском и др. Специалисты считают, что во многом ситуацию определяет не столько дефицит места под застройку вообще, сколько отсутствие участков, подходящих для строительства торговых объектов. Из-за повышения взыскательности покупателей девелоперы вынуждены более тщательно анализировать предлагаемые им площадки. А хороших участков, действительно, крайне мало. В условиях дефицита территорий растет количество подземных ТЦ, что делает проект значительно дороже, но подчас это единственная возможность для его реализации. К тому же, доходность торговых центров по-прежнему остается достаточно высокой, и девелоперы могут пойти на некоторое снижение ожидаемых результатов.


По оценкам специалистов Russian Research Group, цены на рынке купли-продажи торговой недвижимости будут продолжать расти примерно на 25-30% в год. В частности, продолжится существенный рост цен на так называемые «невосполняемые ресурсы» - объекты стрит-ритейла в центральном мегакластере столицы и на основных магистралях, а также на объекты с хорошим потенциалом для редевелопмента.

Хорошее развитие должны получить новые форматы ТЦ. Перспективность нового формата определяется его «новизной». В будущем можно ожидать также развития форматов специализированных торговых центров в новых сегментах потребительского рынка.


Продолжится процесс «децентрализации». В связи с программой «наведения порядка» на рынках, можно ожидать новых проектов по возведению ТЦ на месте «стихийных» рынков около метро.


Стандартные условия аренды торговых площадей в Москве:

  • Сроки договора: 3-5 лет, для якорных арендаторов может доходить до 10 лет;
  • Условия оплаты: Ежемесячные взносы в рублях, рассчитываемые по текущему курсу долларов США;
  • Авансовый платеж, депозит: 2-3 месячная арендная плата, депозит в размере 2-3 месячной арендной платы (в отношении якорных арендаторов обычно используется банковская гарантия);
  • Пересмотр ставок: Рост базовой ставки на 1–2% в год обычно предусмотрен в контракте;
  • Отделка: Внутренняя отделка – за счет арендатора, внешняя отделка и отделка помещений общего пользования – за счет владельца здания;
  • Плата за агентсткие услуги: 8-10% от годовой арендной платы, оплачиваются арендодателем или арендатором.

По данным компании Jones Lang LaSalle Reseach

Наталия Крол

Квадрум. Журнал



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (55)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty