26 июня
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Офисы. Позади Европы всей

Версия для печати

Квадрум. Офисы. Позади Европы всей


Как это ни печально, но пока ситуация именно такова: в европейских столицах среднее соотношение объема офисных площадей на 1-го человека составляет 4,3 кв.м, в Москве - 0,56 кв.м. Это - самый низкий европейский показатель. Обгоняет по общему количеству городских офисных площадей Москва только Варшаву. Причем, и в Варшаве, и в Москве общее их количество не превышает 10 млн кв.м.

Однако в отношении стоимости арендных ставок все совершенно иначе: Москва не так далеко ушла от Лондона, оставив за собой не только Варшаву, но и Гамбург, и Брюссель, и даже Париж с Мадридом.


Оценки компании Jones Lang Lasalle в отношении дефицита площадей не противоречат видению ситуации, которое высказывается другими компаниями. Превышение спроса над предложением является главной движущей силой для развития рынка нежилой недвижимости в целом, отмечают в Russian Research Group (RRG). И если для торговой недвижимости главной предпосылкой является рост доходов населения, для складской - активное новое дорожное строительство в Подмосковье (ЦКАД), то стимулом для развития офисного сегмента является развитие деловой сферы. Сдерживающим фактором - ограниченное количество площадок под строительство.


По оценкам компании Jones Lang Lasalle, в 4-м квартале 2006 г. доля свободных офисных площадей в Москве составляла 3,6%. Для сравнения - в Лондоне, где деловая жизнь несравнимо более активна, процент свободных площадей составляет около 6%, во Франкфурте - более 16%. В целом, объем имеющихся в столице качественных площадей составляет около 6 млн кв.м. Явное преобладание приходится на класс B - более 4 млн кв.м. Класс А - это чуть более 1 млн кв.м. Причем, спрос на класс А и В с течением времени возрастает, считают в RRG. Причина в том, что потенциальный потребитель (арендатор, покупатель) становится более требовательным к уровню сервиса, к территориальным особенностям того или иного центра.


Хотя сегодня при тотальном дефиците, говорят в RRG, пользуются как высококачественные офисные комплексы, обладающие уникальным центральным местоположением, так и более дешевые, расположенные за пределами центра, используемые часто в качестве бэк-офиса. Что касается объемов, то ввиду наличия существенного спроса в современных комплексах спросом пользуются как крупные площади свыше 10 тыс. кв.м (они востребованы крупными компаниями, приобретающими площади в том числе «про запас»), так и небольшие блоки от 300 кв.м. По расчетам Jones Lang Lasalle, в классе А 47% занимают арендованные офисы площадью 3 тыс. кв.м, в классе В самые востребованные площади - также 3 тыс. кв.м, хотя здесь предпочтения распределяются более ровно, и такие площади занимают 28% общего объема арендованных офисов. По оценке Jones Lang Lasalle, преобладание класса В в качественном сегменте в сделках аренды и покупки сохранится в дальнейшем. Сейчас класс В востребован почти в 2 раза больше, чем класс А, и эта тенденция сохранится еще не менее двух лет. Причем, и в классе А, и в классе В доминируют сделки аренды, а не покупки. Соотношение сохраняется следующее: 5-6% офисов покупается, все остальное - из предлагаемого в качественных сегментах берется в аренду.


Ограниченное количество участков под застройку является фактором, ограничивающим предложение в каждом из сегментов и - как следствие - способствует росту уровня арендных ставок, говорят в RRG. Нехватка площадок также способствует развитию высотного строительства и освоению подземных пространств, особенно в центральной части города.


Значительный дефицит предложения в офисной сфере фиксируют и в компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. В связи с этим специалисты компании прогнозируют последующий рост ставок среднесрочной и долгосрочной аренды офисной недвижимости класса А и B в Москве. В 2006 году средневзвешенная базовая арендная ставка для офисных площадей класса A и класса В выросла и составила $727 и $493 за кв. м. в год, соответственно. Как и в прошлом году, ставки для помещений класса A выросли больше, чем ставки для класса B (17.4% и 13.6% соответственно по сравнению с 2005 годом).


Средние базовые ставки учитывают как ставки для площадей готовых к въезду, так и ставки предварительной аренды (которые обычно ниже). «Мы ожидаем, что в ближайшие годы предложение и спрос на рынке продемонстрируют идентичные темпы роста, и к 2010 г. можно будет говорить о стабилизации арендных ставок», - отметил Кристофер Питерс, директор отдела исследований компании С&W/S&R. Таким образом, была зафиксирована тенденция которая просуществует как минимум до 2010 года. Логика такого предположения понятна: слишком высока степень дефицита. На региональных рынках ставки аренды также продолжают расти с показателем 3-15% в год. Среди городов с наиболее высокими арендными ставками, не считая столицы, специалисты компании выделяют Санкт-Петербург, Екатеринбург и Челябинск.


Устойчивая тенденция рынка офисной недвижимости, что отмечает Jones Lang Lasalle - это увеличение доли договоров со сроком аренды более 5 лет в зданиях класса А. В свое время это простимулировали сделки в таких зданиях, как Дукат III, Башня на Набережной III, Офисный центр Белая площадь и др. Это в целом характерно для эволюционирующих рынков - удлинение сроков договоров, когда все больше качественных офисных зданий оформляется в аренду минимум на 7 лет. Несколько иначе выглядит ситуация в классе В: здесь преобладают договора (2/3), заключенные сроком на 1- 3 года.


В отношении арендных ставок более оптимистично расценивают ситуацию в RRG. В целом, считает Антон Коротаев, ведущий аналитик консалтинговой компании, можно говорить о стабилизации уровня арендных ставок. Говорить о существенном росте арендных ставок возможно в качественных объектах, обладающих уникальным местоположением. Объем предложения продолжит увеличиваться, приближая рынки к насыщению, однако спрос в текущем году все равно будет превышать предложение, считает он.


Максимальные базовые арендные ставки в Москве составляют $1200 за кв.м. в год. Для сравнения - в Лондоне - $2 тыс. Во многом, считают аналитики рынка, развитие рынка офисной недвижимости и в целом рынка недвижимости в России будет зависеть от развития инвестиционного климата. Выступая недавно на презентации, посвященной подведению итогов 2006 г., Тим Миллард, директор отдела консультационных услуг компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, отметил, что: «В последнее время наблюдался активный приток иностранного капитала на российский рынок, что связано с приобретенным иностранными инвесторами опытом работы на российском рынке, увеличением количества привлекательных инвестиционных проектов, а также с приходом на рынок институциональных инвесторов, имеющих доступ к «дешевым деньгам» или низким процентным ставкам».


Следуя логике этого высказывания, можно сделать вывод: тенденция ужесточения дефицита для застройки пока берет верх над тенденцией притока инвесторов из вне. Куда более активно делает погоду на рынке первый фактор - земельный.


Наталия Крол


Квадрум. Журнал



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (55)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty