26 июня
Поставить закладку Сделать стартовой О проекте Помощь Размещение рекламы на сайте
MyRealty.su | вся недвижимость России
расширенный поиск

Банки все еще боятся новостроек

Версия для печати

Квадрум. Банки все еще боятся новостроек


Большая часть программ кредитования жилья на этапе строительства действует только на бумаге.

Ипотечное кредитование новостроек – это особая тема. Недаром именно она была поднята на последней ежегодной пресс-конференции Владимира Путина в Кремле.


Такие кредиты до получения жилья в собственность стоят несколько дороже, в среднем на 2%. Правда, страхование, которое является обязательным требованием банков при любой ипотеке, в данном случае, наоборот, обходится заемщику дешевле. Дело в том, что пока квартира не получена в собственность, нельзя застраховать риск потери этого имущества в результате пожара, наводнения и прочих неприятностей, а также нельзя застраховать риск потери прав собственности. И то и другое невозможно просто по определению – пока нет собственности нечего и страховать. В дальнейшем страхование обходится также чуть дешевле. Большинство банков при покупке квартир в новостройках не требуют титульного страхования вовсе, то есть и после получения жилья в собственность. Оно и понятно – основные риски у инвестора находятся именно на этапе строительства. Исключить опасность «двойных продаж» банки, в принципе, в состоянии, и в страховании этого риска особого смысла не видят.


Итак, если говорить совсем упрощенно, то «ипотечный» покупатель квартиры в новостройке в первое время платит больше банку, но меньше страховой компании, а в дальнейшем по обычному тарифу банку, страховщикам же чуть меньше, нежели при покупке квартиры на вторичном рынке. Казалось бы условия вполне приемлемые. Если доход позволяет – бери кредит. В чем проблема? Как выясняется, проблемы есть, и это несмотря на весьма высокий спрос на такую ипотеку.


«В прошлом году доля ипотечных сделок по новостройкам по разным данным составляла от 3% в начале года, и до 20% – в конце, – заявила на собрании Международного Ипотечного Клуба Ольга Билялова директора по продажам «Независимого Бюро Ипотечного Кредитования» (НБИК), – Спрос на ипотеку колоссальный, причем, как со стороны самих клиентов, так и со стороны застройщиков. Сейчас уже никто из них не может позволить себе игнорировать покупателей с кредитными средствами, как это было год назад. По словам наших партнеров-застройщиков, каждый второй обратившийся к ним клиент высказывает пожелание приобрести недвижимость с помощью ипотеки, некоторые называют цифру 90%. При этом, несмотря на такой спрос, реальных ипотечных сделок проходит не так много. К сожалению, не у всех желающих и не всегда есть возможность взять кредит по объективным причинам.


Несмотря на то, что сейчас около 30 банков предлагают или в ближайшее время запускают программы кредитования жилья на этапе строительства, большая часть таких программ действует только на бумаге», – сказала Ольга Билялова.


По ее мнению, банки смущает отсутствие залога на период строительства и опасность «недостроя» объекта.

«Запуская программу кредитования на первичном рынке, они часто не до конца понимают, как избежать серьезных рисков. При этом большинство банков, с которыми мы общаемся, признают, что кредитование «первички» – очень привлекательная тема, и заявляют о своем желании развивать это направление. В итоге, программы принимаются, но, стремясь максимально обезопасить себя, банки при этом выдвигают зачастую невыполнимые требования к застройщикам и их объектам и создают невероятно сложную процедуру аккредитации. В некоторых банках одобрение объектов занимает более двух месяцев, а список требуемых документов таков, что убедить застройщиков представить все необходимое, в особенности, финансовые документы, не представляется возможным», – констатирует О. Билялова.


По мнению эксперта, практически все банки на сегодняшний день готовы рассматривать лишь объекты, продаваемые по договорам инвестирования и долевого участия в строительстве. Но, если в прошлом году по договорам инвестирования продавалось еще чуть ли не 60-70% всех новостроек, то сейчас подавляющее большинство реализуемых объектов подпадает под действие ФЗ № 214. Естественно, не все, мягко говоря, работают по этому закону. Застройщики, использующие вексельные схемы продажи, испытывают большие трудности с аккредитацией, хотя есть банки, которые кредитуют и такие схемы.


«Отдельная тема – кредитование загородной недвижимости на этапе строительства. Здесь ситуация и вовсе печальная, – отмечает Ольга Билялова, – Программ крайне мало, банки не могут четко сформулировать свои требования к таким объектам. Юристы до сих пор спорят, подпадают ли таунхаусы под действие ФЗ № 214 или нет, несмотря на то, что с момента его вступления в силу прошло уже два года. Часть банков, имеющих программы кредитования загородки, реально готовы кредитовать лишь объекты, в строительстве которых они участвуют сами».


По мнению директора по продажам НБИК, понять банки в какой-то степени тоже можно. «Кредитовать незнакомого застройщика страшно, кроме того, нет общепринятых критериев оценки застройщиков, – говорит она, – Некоторые банки требуют от заемщиков обязательного страхования финансовых рисков на этапе строительства. Сейчас на рынке работает уже несколько страховых компаний, страхующих риск недостроя. Идея в общем хорошая, она призвана снизить риски банков и упростить процедуру аккредитации объектов. Но в том виде, в каком это существует сейчас, эффект прямо противоположный. Аккредитацию приходится проводить, по сути, дважды: в банке и в страховой компании. Причем требования к документам в банке и в страховой часто отличаются, а заемщик помимо повышенных на период строительства банковских ставок платит еще как минимум один процент страховой компании».


Кроме того, Ольга Билялова отмечает, что гораздо логичнее было бы проводить одобрение объекта только в страховой компании, а затем просто обращаться за кредитом в любой банк, где аккредитована эта страховая, не представляя при этом документы по объекту на дополнительную экспертизу. «Некоторые банки уже задумываются о переходе именно на такую схему работы, например, ICICI Банк Евразия, который в апреле планирует запустить программу кредитования на первичном рынке и собирается работать именно так. Они готовы выдавать кредит на покупку любых объектов, проверенных и одобренных страховой компанией, – уверяет г-жа Билялова, – Если и другие банки будут использовать такую систему работы, это позволит сделать рынок кредитования новостроекболее цивилизованным», – заключает она.


Тамара Полилова

Квадрум. Журнал



Смотрите также:Вся аналитика (223)
Вся аналитика по этой теме (62)
Аналитика в формате RSS


Вход для компаний


Логин:
Пароль: Забыли?

Руководство по работе с порталом

MyRealty